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物業(yè)管理的論文篇一
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國(guó)城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國(guó)內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國(guó)城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國(guó)城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國(guó)城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國(guó)出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善
近些年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國(guó)傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購(gòu)買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國(guó)家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會(huì)來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購(gòu)買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
參考文獻(xiàn):
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物業(yè)管理的論文篇二
物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó),在我國(guó),物業(yè)管理相對(duì)較晚,現(xiàn)代意義的物業(yè)管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物業(yè)管理公司,比西方國(guó)家落后近.而校園物業(yè)起步相對(duì)更晚,在湖南,高校引進(jìn)物業(yè)管理也就是近幾年的事,其發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)迅猛,但與沿海地區(qū)物業(yè)管理相比落后近20年.
一、高校物業(yè)發(fā)展歷程
1.傳統(tǒng)的高校后勤管理.后勤管理的校園物業(yè)就是通過學(xué)校設(shè)立后勤管理部門,管理學(xué)校日常工作的運(yùn)行,從而使學(xué)校后勤服務(wù)得到保障.學(xué)校后勤部門不參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),一線員工又沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn),服務(wù)意識(shí)較低.在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下,后勤管理的這種行政管理方式適應(yīng)高校的管理,但是,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)越來越向著國(guó)際化接軌的步伐邁進(jìn),計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的改革,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善,傳統(tǒng)后勤管理已越來越不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.近年來,許多高校為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的高校后勤管理,提升服務(wù)質(zhì)量,相繼成立了后勤集團(tuán),高校后勤集團(tuán)的成立,從某種程度上打破了傳統(tǒng)的高校后勤管理.
高校后勤集團(tuán)擁有相對(duì)獨(dú)立的人事權(quán)和經(jīng)濟(jì)權(quán),但職能還像原來的后勤處,學(xué)校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整,因此物業(yè)管理企業(yè)也就“五臟不全”.學(xué)校對(duì)物業(yè)管理的開支進(jìn)行貼補(bǔ),這種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)合在一起的模式,只能勉強(qiáng)維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)的物管方式,達(dá)不到高標(biāo)準(zhǔn)要求.
2.物業(yè)企業(yè)取代后勤部分管理.伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和教育的迅速發(fā)展,高校物業(yè)管理已成為高校后勤不可或缺的新興行業(yè).校園物業(yè)管理跟隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,已經(jīng)具備取代后勤管理的基本條件,物業(yè)企業(yè)取代后勤成了必然趨勢(shì).
校園物業(yè)管理要脫離學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的管理約束,就必須走出校園,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),聘請(qǐng)市場(chǎng)上優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),實(shí)行有償服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)服務(wù)類型、服務(wù)要求及服務(wù)對(duì)象等情況提供多元化、專業(yè)化、層次化的物業(yè)管理服務(wù),相比較傳統(tǒng)后勤管理而言更加高效.
二、校園物業(yè)的特點(diǎn)
第一,校園物業(yè)沒有物業(yè)管理費(fèi)收繳難的問題,不會(huì)引起物業(yè)管理費(fèi)糾紛.學(xué)校與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同,定期撥付物業(yè)管理費(fèi),繳納物業(yè)管理費(fèi)的單位只有一個(gè)主體,不像其他物業(yè)有很多的繳費(fèi)主體.
第二,校園物業(yè)服務(wù)對(duì)象結(jié)構(gòu)單一.在小區(qū)物業(yè)或者商業(yè)物業(yè)中,業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜,物業(yè)服務(wù)對(duì)象是形形色色的不同社會(huì)層次的人,而在校園中,主要的服務(wù)對(duì)象是師生.
第三,校園物業(yè)綠化要求高.近些年,隨著環(huán)境污染的不斷加劇,各學(xué)校對(duì)于綠化方面越來越重視,大部分高校將校園建成了園林式單位,因此,對(duì)于綠化工作也要求越來越高.
第四,校園物業(yè)保潔工作具有集中性和分散性.集中性:學(xué)校中都會(huì)有統(tǒng)一的作息時(shí)間,學(xué)生按著作息時(shí)間生活,這段時(shí)間的保潔也相當(dāng)好做.分散性:一般在學(xué)生上下課時(shí)段以及學(xué)生下課后校園衛(wèi)生容易遭到破壞,這就要求物業(yè)公司的保潔工作具有很強(qiáng)的時(shí)間針對(duì)性,針對(duì)校園具體情況進(jìn)行安排,而在小區(qū)和商業(yè)物業(yè)這種情況相對(duì)較少.
第五,校園物業(yè)安全系數(shù)要求高.與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)中的業(yè)主來比較,學(xué)生是沒有進(jìn)入社會(huì)的群體,他們的安全防范意識(shí)相對(duì)而言要薄弱得多,容易遭遇偷竊行為;另外,學(xué)生處于青少年期,性格也大多處于轉(zhuǎn)型階段,對(duì)事物的認(rèn)知缺乏考慮,容易產(chǎn)生過激行為.因此,校園物業(yè)要求更加注重對(duì)校園安全的防范,校園物業(yè)安保工作和公寓管理是構(gòu)成校園物業(yè)服務(wù)最重要的兩大塊.
第六,校園是一個(gè)文化氣息集中、濃厚的特殊區(qū)域,它所要求的物業(yè)服務(wù)相對(duì)比較高,這就對(duì)物業(yè)管理人員各方面的素質(zhì)要求相對(duì)較高.
三、校園物業(yè)管理特點(diǎn)
第一、獨(dú)立公司形式.以長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司在湖南女子學(xué)院項(xiàng)目為例,長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是一家經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的具有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),從事專業(yè)的校園物業(yè)管理服務(wù),設(shè)立學(xué)院項(xiàng)目部專門負(fù)責(zé)湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理工作,擁有一個(gè)完備的管理組織機(jī)構(gòu).
第二、管理手段為經(jīng)濟(jì)手段.校園物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)朝著社會(huì)完全開放的公司制機(jī)構(gòu),在物業(yè)管理公司內(nèi)部,經(jīng)濟(jì)手段為主要的管理手段.公司內(nèi)部的《管理細(xì)則》、《員工獎(jiǎng)懲制度》等規(guī)章制度相對(duì)都是建立在經(jīng)濟(jì)利益之上,以經(jīng)濟(jì)手段帶動(dòng)服務(wù)質(zhì)量的提升.
第三、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).學(xué)校引進(jìn)社會(huì)上物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐校園,大都采取招標(biāo)形式進(jìn)行,市場(chǎng)上任何符合要求的物業(yè)管理企業(yè)都可以參與投標(biāo),學(xué)校根據(jù)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)品牌效應(yīng)、服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)等因素進(jìn)行公開選聘物業(yè)公司.
第四、資金為定額制.在物業(yè)管理企業(yè)接管校園時(shí),與學(xué)校簽訂物業(yè)管理合同,合同中即規(guī)定了每一年的物業(yè)管理費(fèi)用,學(xué)校撥付定額的物業(yè)管理費(fèi)用之后,則只需行使監(jiān)督職能,物業(yè)企業(yè)根據(jù)定額的物業(yè)管理費(fèi)來提供物業(yè)服務(wù).
第五、服務(wù)意識(shí)強(qiáng).物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)--服務(wù)業(yè),充分體現(xiàn)了其服務(wù)性質(zhì),而校園物業(yè)服務(wù)的要求更精細(xì)化、規(guī)范化和專業(yè)化.例如:長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司在湖南女子學(xué)院項(xiàng)目秉承“服務(wù)是生存之本,管理是效益之基,品牌是發(fā)展之源”的理念.工作中強(qiáng)化內(nèi)部管理,增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、責(zé)任意識(shí),嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量認(rèn)證管理體系的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)做,著力打造“一流服務(wù)、一流管理、一流隊(duì)伍”的服務(wù)品牌.這些都能充分體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)強(qiáng).
四、校園物業(yè)管理現(xiàn)狀
1.物業(yè)管理費(fèi)較低.校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè),屬于公益性的組織,帶有福利性質(zhì),因此,物業(yè)管理費(fèi)不夠充足,另外,不完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式導(dǎo)致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.
2.物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員文化素質(zhì)較低.物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高包括文化水平低和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng).首先,文化水方面,通過對(duì)湖南女子學(xué)院現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理員工的調(diào)查,大專以上學(xué)歷人數(shù)只占5%,具備高中文化的占5%,初中文化占55%,小學(xué)文化占35%.從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出,物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平,而要從事高校的物業(yè)管理工作,則在文化層次方面是有所欠缺的.
3.物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點(diǎn).校園是一個(gè)特殊的物業(yè)管理區(qū)域,是有著非常濃厚的人文氣息的地方,校園物業(yè)管理企業(yè)從社會(huì)上進(jìn)駐進(jìn)來,需要形成一種能融合校園文化的公司文化.湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合,但仍未達(dá)到完全融合的標(biāo)準(zhǔn),具體表現(xiàn)在開展與學(xué)生互動(dòng)方面的活動(dòng)不夠,例如:征文比賽、書畫展等具有校園文化氣息的活動(dòng),聯(lián)合學(xué)生會(huì)組織創(chuàng)立各種文化類協(xié)會(huì)等.這些校園文化舉措的缺乏,就很難達(dá)到企業(yè)文化與校園文化的完全融合.
4.物業(yè)管理公司在學(xué)生中的影響力有待進(jìn)一步提高.根據(jù)長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與湖南女子學(xué)院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示,對(duì)物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務(wù)師生比較熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,還有5%的人不清楚.可看出物業(yè)公司在學(xué)院的物業(yè)服務(wù)影響力還有待進(jìn)一步加強(qiáng).
五、校園物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望
校園物業(yè)管理經(jīng)過傳統(tǒng)后勤改革,到現(xiàn)在引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)歷了一段漫長(zhǎng)的歷程.湖南校園物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到現(xiàn)在的平穩(wěn)和理性的發(fā)展,我們完全有理由相信在物業(yè)管理法規(guī)日趨完善、物管行業(yè)日趨規(guī)范、市場(chǎng)化更加理性的條件下,湖南校園物業(yè)的飛速發(fā)展即將到來.同時(shí)我們也相信在校園物業(yè)企業(yè)外發(fā)展業(yè)務(wù),內(nèi)狠抓管理,提升服務(wù)質(zhì)量,提高行業(yè)信譽(yù)度情況下,校園物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)迎來蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的景象.
參考文獻(xiàn):
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[校園物業(yè)管理論文]
物業(yè)管理的論文篇三
【摘要】酬金制物管模式是我國(guó)未來物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財(cái)務(wù)管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢(shì)，及實(shí)際運(yùn)用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)最大化，達(dá)到雙贏的目的。
【關(guān)鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預(yù)算；營(yíng)業(yè)稅
近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)售后服務(wù)的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應(yīng)開發(fā)商對(duì)樓盤的市場(chǎng)地位、銷售目標(biāo)群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績(jī)、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實(shí)際的應(yīng)用管理中不斷總結(jié)、發(fā)現(xiàn)問題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對(duì)這種管理需求應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國(guó)家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費(fèi)用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)酬金制之所以被認(rèn)可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點(diǎn)：“酬金制”更加有力地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益?！俺杲鹬啤蹦Ｊ娇朔恕鞍芍啤蹦Ｊ降谋撞?，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲得更多的利潤(rùn)，損害了業(yè)主的利益。長(zhǎng)期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會(huì)被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫?huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的'市場(chǎng)化進(jìn)程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而算成每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)核算既要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤?，分兩個(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營(yíng)行為理財(cái)；后者則是替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時(shí)，為充分利用社會(huì)資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項(xiàng)的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優(yōu)勢(shì)，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時(shí)間和實(shí)踐。在實(shí)際應(yīng)用中，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，其實(shí)際的收入只應(yīng)是酬金部分，其余只是代管資金，不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅。事實(shí)上，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)全部計(jì)入企業(yè)收入、計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)收入產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由業(yè)主承擔(dān)，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負(fù)擔(dān)酬金收入部分的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于這個(gè)問題，有些業(yè)主會(huì)產(chǎn)生疑問，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)法律主體，本身沒有納稅資格。在這個(gè)問題上，北京已經(jīng)走在了全國(guó)的前列，率先進(jìn)行了試點(diǎn)。北京市地方稅務(wù)局2011年6月13日發(fā)布的第8號(hào)公告《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題的公告》中指提出：對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)公告的出臺(tái)，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時(shí)也有利的推動(dòng)了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關(guān)的政策推出，業(yè)主仍然要承擔(dān)這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權(quán)法》中業(yè)主的權(quán)利，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主的這種認(rèn)識(shí)尤其強(qiáng)烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權(quán)。
以上問題，容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)上的偏差和分歧，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結(jié)合工作實(shí)踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務(wù)工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)入企業(yè)收入。因?yàn)槠髽I(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來說，這個(gè)過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)行為，按國(guó)家稅收、財(cái)務(wù)等相關(guān)法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也全部屬于營(yíng)業(yè)收入。就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構(gòu)成了以繳費(fèi)消費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)為主要內(nèi)容的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權(quán)力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權(quán)、受益權(quán)，不具備完全的所有權(quán)了。對(duì)酬金制的正確理解應(yīng)該是：酬金制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報(bào)酬的方式，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)余（或不足）享受（或承擔(dān)）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)其實(shí)并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對(duì)此沒有異議。
物業(yè)管理的論文篇四
關(guān)鍵詞：高等教育；物業(yè)管理專業(yè)；人才培養(yǎng)模式
引言
１四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀
２四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
３四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題
３．１專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象
３．２專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象
３．３實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸
４四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索
４．１制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的`教學(xué)大綱和配套教材
４．２強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)
４．３加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)
５結(jié)論
參考文獻(xiàn)：
物業(yè)管理的論文篇五
在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術(shù)含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過多的物業(yè)費(fèi)，則會(huì)使小區(qū)的業(yè)主承受過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關(guān)系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費(fèi)，而無需繳納額外費(fèi)用，所以，物業(yè)公司的利潤(rùn)比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費(fèi)對(duì)社會(huì)發(fā)展有著重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國(guó)就業(yè)難的形式，而且還能提高小區(qū)的品質(zhì)，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對(duì)物業(yè)管理的定位，應(yīng)該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動(dòng)力的行業(yè)。
物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，其包括多項(xiàng)工作內(nèi)容，對(duì)物業(yè)管理行為的規(guī)范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會(huì)的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務(wù)水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠(chéng)信，只有物業(yè)公司講誠(chéng)信，才能讓每個(gè)業(yè)主心無怨言地交納物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，社區(qū)專家舒可心認(rèn)為，讓物業(yè)公司公開賬目不是目標(biāo)，讓物業(yè)公司誠(chéng)信起來才是終極目標(biāo)，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費(fèi)后誠(chéng)信地為業(yè)主們提供服務(wù)。對(duì)此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，而不是房租。從本質(zhì)上說，物業(yè)管理是一種信托行為，其實(shí)際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務(wù)。在這種信托關(guān)系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開賬目的權(quán)利。但是，由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)導(dǎo)致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來均以強(qiáng)勢(shì)應(yīng)對(duì)零星業(yè)主對(duì)這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》，對(duì)物業(yè)費(fèi)收支賬目公開的程序、時(shí)間、地點(diǎn)給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進(jìn)程中具有里程碑式意義的事件。因?yàn)?，把物業(yè)管理公司收取物業(yè)費(fèi)的行為監(jiān)管好了，物業(yè)管理的亂象就會(huì)逐步好轉(zhuǎn)起來，物業(yè)管理就會(huì)走上正軌。
在經(jīng)濟(jì)體制變革及社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)中的利益關(guān)系和利益格局均處在劇烈調(diào)整中，且社會(huì)中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象。在這個(gè)過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當(dāng)市場(chǎng)利益的主體，開始兼具“政府人”和“經(jīng)濟(jì)人”的雙重屬性。政府兼具的這個(gè)雙重屬性，導(dǎo)致了許多的市場(chǎng)失靈、物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，就是這許多的市場(chǎng)失靈中的一種。目前，我國(guó)的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，有著深厚的政府背景。我國(guó)目前的物業(yè)管理企業(yè)來源有三類：第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開發(fā)商是“父子關(guān)系”;第二類是由政府房管部門轉(zhuǎn)制而來；第三類是完全市場(chǎng)化和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類占居了大多數(shù)，第三類所占市場(chǎng)份額還極其微小。土地財(cái)政使城市政府既解決了財(cái)力不足和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤(rùn)回報(bào)，因此，政府有與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的'天然傾向。
長(zhǎng)久以來，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)都呈現(xiàn)著比較混亂的局面，這不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，也不利于提高住宅小區(qū)的品質(zhì)。物業(yè)管理單位屬于我國(guó)重要的服務(wù)行業(yè)，其通過多項(xiàng)維護(hù)措施，可以保證小區(qū)設(shè)施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費(fèi)具有公開性以及透明性，而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國(guó)就業(yè)難的趨勢(shì)，其吸納了大量低廉的勞動(dòng)力?？傊?，對(duì)物業(yè)管理的正確定位，對(duì)物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強(qiáng)力介入，是提升我國(guó)物業(yè)管理的有效手段。
物業(yè)管理的論文篇六
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；模擬企業(yè)；實(shí)踐教學(xué)
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。20xx年12月1日開始，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降；在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(zhǎng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國(guó)，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的`聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主；二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果；三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價(jià)值觀
價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績(jī)，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競(jìng)爭(zhēng)能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理的論文篇七
專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識(shí)，使物業(yè)服務(wù)有序進(jìn)行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對(duì)策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專業(yè)知識(shí)匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對(duì)自身的定位認(rèn)知，忽視知識(shí)提升；而管理人員對(duì)這個(gè)新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進(jìn)行職工的素質(zhì)培訓(xùn)。如此導(dǎo)致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營(yíng)與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費(fèi)不均勻，管理?xiàng)l例不清晰。近年來國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責(zé)的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費(fèi)用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國(guó)家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴(yán)格按照規(guī)定收費(fèi)。一旦業(yè)主委員會(huì)反映此類問題并進(jìn)行阻止，物業(yè)費(fèi)用即會(huì)變?yōu)槠髽I(yè)潛在補(bǔ)貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會(huì)有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一碗水端平，消除亂收費(fèi)現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個(gè)問題除會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)偏低外，對(duì)管理?xiàng)l例的理解和執(zhí)行也會(huì)造成障礙。加之目前我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例存在細(xì)則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細(xì)致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺(tái)跡象，導(dǎo)致企業(yè)物業(yè)管理過程中會(huì)存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個(gè)例子，隨著我國(guó)人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對(duì)出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時(shí)刻意忽視此問題，也沒有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)查。在矛盾顯露出來時(shí)就通過業(yè)主代表會(huì)來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴(kuò)大業(yè)主停車場(chǎng)地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費(fèi)的停車場(chǎng)地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會(huì)維護(hù)自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報(bào)就能動(dòng)工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對(duì)象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主應(yīng)負(fù)有責(zé)任，對(duì)業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對(duì)業(yè)主幾乎沒有這種意識(shí)，這是因?yàn)殡娏ζ髽I(yè)并沒有感受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個(gè)電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會(huì)認(rèn)為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導(dǎo)和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對(duì)小區(qū)進(jìn)行整改，有問題也可以使用行政命令強(qiáng)行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會(huì)產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會(huì)激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個(gè)權(quán)威的監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費(fèi)、消極服務(wù)。
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)并規(guī)范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當(dāng)做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，盡職盡責(zé)地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對(duì)業(yè)主進(jìn)行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓(xùn)步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進(jìn)權(quán)威力量來帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)向前，并組織職工培訓(xùn)，使他們從意識(shí)上和專業(yè)上認(rèn)識(shí)到自己的不足。在用人上應(yīng)鼓勵(lì)擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)管理。當(dāng)員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會(huì)隨之進(jìn)行提升。健全自身管理機(jī)制。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強(qiáng)大平臺(tái)做基礎(chǔ)，實(shí)行“走出去”政策，鼓勵(lì)自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責(zé)，實(shí)行績(jī)效考核，嚴(yán)格賞罰制度，鼓勵(lì)員工與業(yè)主多交流，爭(zhēng)取做到與服務(wù)社會(huì)化、人性化。同時(shí)應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)員工榮譽(yù)感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴(yán)明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行日常監(jiān)督，也對(duì)其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費(fèi)制度和審計(jì)程序進(jìn)行公平公開的不定期檢查。只有嚴(yán)肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已成必然趨勢(shì)，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠(yuǎn)，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準(zhǔn)備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
物業(yè)管理的論文篇八
：20xx年，中共中央印發(fā)了《關(guān)于深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革的意見》指出，要健全人才評(píng)價(jià)、流動(dòng)、激勵(lì)機(jī)制，最大限度地激發(fā)和釋放人才創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)活力。物業(yè)管理屬于服務(wù)型的行業(yè)，人力資源對(duì)該行業(yè)的影響是十分關(guān)鍵，目前，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，高水平管理人員相對(duì)稀缺。本文運(yùn)用人力資源培訓(xùn)與開發(fā)理論對(duì)以x物業(yè)管理公司為代表的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行員工培訓(xùn)模式構(gòu)建，設(shè)計(jì)出適合x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)模式，為該公司在人員培訓(xùn)方面提供有效的保障。
：物業(yè)服務(wù)；培訓(xùn)；培訓(xùn)體系；人力資源
中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于80年代初的經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，發(fā)展至今有700多萬從業(yè)人員和10萬余家企業(yè)，隊(duì)伍龐大，素質(zhì)參差不齊。而目前物業(yè)行業(yè)科技含量在提升，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條在延伸，物業(yè)服務(wù)外拓，朝多元化方向發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求呈現(xiàn)出個(gè)性化和多元化的趨勢(shì)，行業(yè)越來越需要復(fù)合型、創(chuàng)新型的人才。作為企業(yè)人力資源開發(fā)的重要組成部分，員工培訓(xùn)有著極為重要的地位和作用，通過培訓(xùn)不僅能幫助物業(yè)企業(yè)的員工增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同、調(diào)動(dòng)員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業(yè)企業(yè)改善績(jī)效，以此來增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文通過人力資源培訓(xùn)與開發(fā)的相關(guān)理論，以x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)現(xiàn)狀為例，分析企業(yè)的培訓(xùn)現(xiàn)狀及需求，探究企業(yè)在培訓(xùn)方面存在的問題并構(gòu)建新的培訓(xùn)模式，來幫助企業(yè)提高培訓(xùn)質(zhì)量，進(jìn)一步增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
1.x物業(yè)管理公司企業(yè)概況本文所引用案例為位于山東省濟(jì)南市的x物業(yè)管理公司，該公司成立于20xx年，注冊(cè)資金600萬元，具有物業(yè)管理行業(yè)國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。公司的組織機(jī)構(gòu)為董事會(huì)下設(shè)分為總部和項(xiàng)目部，其中總部包括財(cái)務(wù)部、綜合管理部、客戶服務(wù)部、秩序部、保潔部、品質(zhì)部等職能部門，為各個(gè)項(xiàng)目部提供管理、服務(wù)和監(jiān)督。項(xiàng)目部的構(gòu)成則以住宅或?qū)懽謽堑任飿I(yè)獨(dú)立單位為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。2.x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀目前，x物業(yè)管理公司有員工412人，根據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)置以及崗位結(jié)構(gòu)的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項(xiàng)目主管以上人員，包括董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、書記、副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理、部門主管等；分管理人員是指班長(zhǎng)及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數(shù)的80%，是公司人員構(gòu)成的重要組成部分。在學(xué)歷結(jié)構(gòu)方面，研究生學(xué)歷2人，本科學(xué)歷9人，大專學(xué)歷87人，高中及以下學(xué)歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學(xué)歷人員外，均為高中及以下學(xué)歷，公司整體的學(xué)歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業(yè)管理本專業(yè)學(xué)歷。在人員流動(dòng)率方面，由于秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導(dǎo)致x物業(yè)管理公司的非管理人員的流動(dòng)非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動(dòng)總量的流動(dòng)率高達(dá)58.3%，這對(duì)企業(yè)的人力資源管理甚至對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。
1、培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范x物業(yè)管理公司會(huì)在每年年末對(duì)下一年年度進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃，培訓(xùn)規(guī)劃的內(nèi)容中雖然有培訓(xùn)的目的，但缺乏培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是說公司的培訓(xùn)規(guī)劃中僅說明了員工為什么要進(jìn)行培訓(xùn)而沒有明確員工培訓(xùn)應(yīng)達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。另外，培訓(xùn)規(guī)劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經(jīng)理，但是如果培訓(xùn)教師的知識(shí)或教學(xué)水平受限，會(huì)對(duì)培訓(xùn)的效果產(chǎn)生很大的影響，也很難達(dá)到理想的培訓(xùn)目標(biāo)。2.培訓(xùn)體系不健全首先，x物業(yè)管理公司將培訓(xùn)的管理設(shè)置在公司綜合管理部，部門分設(shè)了行政和人事專員，培訓(xùn)管理基本有人事專員進(jìn)行兼職負(fù)責(zé)，而人事專員同時(shí)要兼顧招聘、薪酬、勞動(dòng)關(guān)系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓(xùn)管理中，更無法貫徹落實(shí)完整的培訓(xùn)體系，尤其影響x物業(yè)管理公司新入職的基層員工的穩(wěn)定性。其次，x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式相對(duì)單一，基于成本的考慮x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式主要用內(nèi)部授課、影像播放、實(shí)操演練三種方式，而很少進(jìn)行外聘專家授課、外出考察與進(jìn)修的培訓(xùn)。這就導(dǎo)致公司培訓(xùn)的效果達(dá)不到期望狀態(tài)，影響員工專業(yè)技能和綜合能力的提升，進(jìn)而影響公司的發(fā)展。3.培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)監(jiān)管部門為總部的品質(zhì)管理部，負(fù)責(zé)日常監(jiān)督和定期將各部門檢查結(jié)果匯總并書面報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)，提出糾正和預(yù)防措施并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。但是，由于公司管理的項(xiàng)目部地理位置較為分散，品質(zhì)管理部對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的檢查精力和范圍都受到限制，導(dǎo)致公司對(duì)培訓(xùn)效果得不到及時(shí)、有效的掌控，更無法預(yù)測(cè)到培訓(xùn)后期的具體效果，更是無法做到根據(jù)培訓(xùn)的效果及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃。4.培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底員工培訓(xùn)的效果評(píng)估是公司培訓(xùn)的最后也是很重要的階段。通過培訓(xùn)效果評(píng)估，可以知道公司對(duì)員工的培訓(xùn)是否達(dá)到預(yù)期，培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)施是否適合公司，以及為之后的培訓(xùn)需求分析、規(guī)劃的制定提供依據(jù)。美國(guó)培訓(xùn)專家柯克帕特里克提出培訓(xùn)成果劃分為四個(gè)層級(jí)：第一層是反應(yīng)評(píng)估層，即受訓(xùn)者對(duì)培訓(xùn)的滿意度；第二層是學(xué)習(xí)評(píng)估層，即受訓(xùn)者在知識(shí)、技能、態(tài)度、行為方式等方面的學(xué)習(xí)收獲；第三層是行為評(píng)估層，即受訓(xùn)者在工作過程中態(tài)度、行為方式的變化和改進(jìn)；第四層是結(jié)果評(píng)估層，即受訓(xùn)者在一定時(shí)期內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或技術(shù)管理方面的業(yè)績(jī)。而x物業(yè)管理公司僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估、學(xué)習(xí)評(píng)估上面，較多的采用問卷調(diào)查法、筆試法、模擬練習(xí)法等在課程進(jìn)行或結(jié)束對(duì)培訓(xùn)的效果進(jìn)行評(píng)估，沒有將培訓(xùn)評(píng)估落實(shí)到行為評(píng)估、效果評(píng)估上，無法獲得培訓(xùn)帶來的長(zhǎng)期效果，從而影響培訓(xùn)工作的效率。
1、公司培訓(xùn)制度完善公司的培訓(xùn)制度是整個(gè)培訓(xùn)體系的重要保證。x物業(yè)管理公司有培訓(xùn)相關(guān)的制度，但是在實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)漏洞較多，培訓(xùn)部門、崗位及人員配備不充分，導(dǎo)致公司的培訓(xùn)沒有保障措施，培訓(xùn)流于形式，員工疲于應(yīng)付。為了提高公司的培訓(xùn)效率，使培訓(xùn)價(jià)值最大化，本文對(duì)x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)制度做以下構(gòu)建：首先，完善培訓(xùn)組織架構(gòu)，增設(shè)專職培訓(xùn)管理員崗位?？紤]到x物業(yè)管理公司目前的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在綜合管理部設(shè)置培訓(xùn)管理專員崗位更適合公司的發(fā)展。培訓(xùn)管理專員的職責(zé)有審核各部門、項(xiàng)目部的員工教育培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各單位的培訓(xùn)工作進(jìn)行具體指導(dǎo)、考核、評(píng)估，掌握培訓(xùn)進(jìn)度和效果，提出改進(jìn)意見建議；對(duì)公司規(guī)章制度的培訓(xùn)與貫徹，保證規(guī)章制度的運(yùn)行效果；收集各部門、項(xiàng)目部的培訓(xùn)需求，制定公司內(nèi)部或外部培訓(xùn)等各類培訓(xùn)計(jì)劃，并按期組織實(shí)施；適時(shí)引進(jìn)培訓(xùn)師資或采取外部培訓(xùn)的方式，不斷提供員工專業(yè)技能；根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃擬定匯編各類培訓(xùn)教材，安排、落實(shí)培訓(xùn)設(shè)備、場(chǎng)地等有關(guān)事宜；開展企業(yè)文化的宣貫與培訓(xùn)工作。其次，為了保障培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行以及培訓(xùn)的效果，對(duì)x物業(yè)管理公司現(xiàn)行的培訓(xùn)管理規(guī)程進(jìn)行細(xì)化、增添。細(xì)化主要是指對(duì)培訓(xùn)各個(gè)過程的時(shí)間點(diǎn)的明確規(guī)定，培訓(xùn)負(fù)責(zé)人的落實(shí)，細(xì)化的管理制度有培訓(xùn)計(jì)劃制定制度、入職培訓(xùn)制度、上崗培訓(xùn)制度、在崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度。新增的培訓(xùn)制度有外委培訓(xùn)管理制度，使公司各層級(jí)人員都有機(jī)會(huì)外出學(xué)習(xí)，拓寬了公司培訓(xùn)的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓(xùn)需求分析構(gòu)建企業(yè)的人力資源培訓(xùn)中培訓(xùn)需求是整個(gè)培訓(xùn)活動(dòng)開展的第一步，在進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃之前，由培訓(xùn)專員、職能部門、項(xiàng)目部相關(guān)人員對(duì)公司人員現(xiàn)狀進(jìn)行分析、討論，比較出公司員工現(xiàn)有的知識(shí)、技能與公司的目標(biāo)要求之間的差距，讓培訓(xùn)更加有的放矢，同時(shí)使員工明白自己存在的差距和不足，對(duì)培訓(xùn)的態(tài)度積極性提高，為公司的有效培訓(xùn)奠定良好的基礎(chǔ)。根據(jù)需求分析的步驟，從三個(gè)方面進(jìn)行對(duì)x物業(yè)管理公司的培訓(xùn)需求分析構(gòu)建。一是進(jìn)行組織分析，在深刻理解x物業(yè)管理公司的發(fā)展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計(jì)劃和中、長(zhǎng)期規(guī)劃，使培訓(xùn)需求分析具有前瞻性，與企業(yè)發(fā)展步調(diào)一致。二是進(jìn)行任務(wù)分析，在組織分析的基礎(chǔ)上，對(duì)公司各部門、各崗位進(jìn)行分析，明確各崗位的工作任務(wù)，分析部門員工是否具備相應(yīng)的知識(shí)、技能和態(tài)度，使員工勝任該崗位。三是進(jìn)行人員分析，從公司員工個(gè)人的實(shí)際情況出發(fā)，分析員工的工作表現(xiàn)是否積極、工作業(yè)績(jī)是否達(dá)標(biāo)、心態(tài)是否穩(wěn)定，同時(shí)結(jié)合員工的績(jī)效考慮員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，對(duì)員工現(xiàn)階段需要進(jìn)行何種培訓(xùn)進(jìn)行分析，以此明確培訓(xùn)對(duì)象和培訓(xùn)目標(biāo)。3.培訓(xùn)規(guī)劃體系制定企業(yè)的培訓(xùn)規(guī)劃是在培訓(xùn)需求分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，按照系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、有效性、普遍性的要求培訓(xùn)進(jìn)行的規(guī)劃制作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力資源開發(fā)的目標(biāo)。培訓(xùn)規(guī)劃有承上啟下的作用，其不僅是落實(shí)培訓(xùn)需求分析成果，更是對(duì)以后的整個(gè)培訓(xùn)的過程的實(shí)施提供依據(jù)，培訓(xùn)規(guī)劃是否科學(xué)、合理關(guān)系到企業(yè)人力資源培訓(xùn)的成敗。根據(jù)x物業(yè)管理公司的配置情況，將培訓(xùn)規(guī)劃劃分為以下內(nèi)容：（1）培訓(xùn)的目的，明確為什么進(jìn)行培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是培訓(xùn)需要到達(dá)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)。（3）培訓(xùn)對(duì)象和內(nèi)容，是指明確培訓(xùn)的針對(duì)誰(shuí)、培訓(xùn)什么。（4）培訓(xùn)的范圍，分為四個(gè)層次，包括個(gè)人、班組、部門和企業(yè)。（5）培訓(xùn)的規(guī)模，培訓(xùn)規(guī)劃根據(jù)培訓(xùn)的人員、場(chǎng)所、培訓(xùn)性質(zhì)合理安排，以保證培訓(xùn)效果。（6）培訓(xùn)的時(shí)間，根據(jù)培訓(xùn)的內(nèi)容、對(duì)象和方式培訓(xùn)的時(shí)間要具體劃定。（7）培訓(xùn)的地點(diǎn)，對(duì)于入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)可安排在公司總部進(jìn)行，而上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)將培訓(xùn)地點(diǎn)選擇主要選擇在項(xiàng)目部所在部門進(jìn)行。（8）培訓(xùn)的費(fèi)用，也就是培訓(xùn)的成本，培訓(xùn)規(guī)劃制定時(shí)要統(tǒng)籌考慮費(fèi)用，從資金上保障培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。（9）培訓(xùn)的方法，根據(jù)不同的培訓(xùn)規(guī)模、內(nèi)容采取不同的培訓(xùn)方法。部門內(nèi)部的上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)可采用分散的、師徒制培訓(xùn)法，入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)等可采用集中的、授課形式的培訓(xùn)方法。（10）培訓(xùn)的教師，是培訓(xùn)實(shí)施的主導(dǎo)者，要考慮培訓(xùn)師的選拔，對(duì)技術(shù)要求高的培訓(xùn)，考慮外聘教師。4.培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建培訓(xùn)效果評(píng)估是企業(yè)人力資源培訓(xùn)的最后一個(gè)階段，通過建立培訓(xùn)效果評(píng)估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)培訓(xùn)的有效性進(jìn)行檢查，并為企業(yè)下一次的培訓(xùn)需求分析、修訂員工培訓(xùn)規(guī)劃及實(shí)施提供參考。針對(duì)x物業(yè)管理公司對(duì)培訓(xùn)效果僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估層的問題，重新構(gòu)建x物業(yè)管理公司培訓(xùn)效果評(píng)估體系勢(shì)在必行。體系構(gòu)建依據(jù)柯克帕特里克提出的培訓(xùn)成果的層級(jí)體系。首先，構(gòu)建第一層級(jí)反應(yīng)評(píng)估層。在課程結(jié)束后由培訓(xùn)部門對(duì)學(xué)員通過問卷調(diào)查、座談等形式了解其對(duì)培訓(xùn)課程、教師以及培訓(xùn)組織的滿意度。其次，構(gòu)建第二層級(jí)，學(xué)習(xí)評(píng)估層。在培訓(xùn)進(jìn)行時(shí)或者培訓(xùn)結(jié)束后，由培訓(xùn)部門通過提問法、筆試法、模擬演習(xí)法、撰寫心得體會(huì)的方式，衡量學(xué)員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容、技巧的掌握程度。再次，構(gòu)建第三層級(jí)，行為評(píng)估層。學(xué)員的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束一個(gè)季度或者半年后，通過行為觀察、績(jī)效評(píng)估等方法，考量學(xué)員在培訓(xùn)結(jié)束后，有沒有因?yàn)榕嘤?xùn)而產(chǎn)生其工作行為的改變。最后，構(gòu)建第四層級(jí)，結(jié)果評(píng)估層。公司總部的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束半年或更長(zhǎng)的時(shí)間后，參考個(gè)人與公司的績(jī)效，員工缺勤率、離職率，公司的經(jīng)營(yíng)效益等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，把握培訓(xùn)對(duì)公司的發(fā)展帶來的影響。
物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的服務(wù)型行業(yè)，要體現(xiàn)物業(yè)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須重視人才培養(yǎng)。本文通過對(duì)x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)公司培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范、培訓(xùn)體系不健全、培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管和培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底等培訓(xùn)方面存在的問題。針對(duì)以上問題，對(duì)x物業(yè)公司的培訓(xùn)體系重新進(jìn)行構(gòu)建，包括：公司培訓(xùn)制度完善、培訓(xùn)需求分析構(gòu)建、培訓(xùn)規(guī)劃體系制定、培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建。通過培訓(xùn)，豐富了員工的知識(shí)、激發(fā)了員工的工作熱情、提高了團(tuán)隊(duì)的凝聚力，并進(jìn)一步營(yíng)造企業(yè)文化，提高員工的歸屬感與組織認(rèn)同度，從而提升公司績(jī)效。
[1]劉敏。l物業(yè)管理公司員工培訓(xùn)體系優(yōu)化研究[d]。吉林大學(xué)，20xx.
[3]孟濤。企業(yè)培訓(xùn)模式研究[d]。青島大學(xué)，20xx.
物業(yè)管理的論文篇九
一、官方活動(dòng)只是引流口，雙十一氛圍卻是自己打造
如果一家公司同時(shí)有旗艦店和集市店，旗艦店是參加了雙十一大促的，而集市店卻在裝修、促銷方式等方面與旗艦店完全同步，兩者的區(qū)別又在哪呢?唯一的區(qū)別就是旗艦店有官方活動(dòng)引流，而集市店沒有，但是對(duì)顧客的印象都是一樣的，顧客會(huì)覺得集市店實(shí)力也很強(qiáng)，品牌粘著力也會(huì)提升，當(dāng)天的交易額也會(huì)猛漲。
是的，現(xiàn)在開始行動(dòng)，改變店內(nèi)裝修，底色全改為商城大紅色，大促的素材該用的得用上，甚至可以全盤模仿，總之，要讓顧客進(jìn)入你的店，覺得你也是在搞大促，這種氛圍是自己打造出來的，與顧客的關(guān)系也是自己才能提升的，千萬不要覺得我不搞大促就是我平時(shí)沒賺顧客的錢，如果賣家也抱著和買家一樣的想法，這生意是沒法做的。
做這么久電商，顧客從來沒有因?yàn)榛顒?dòng)打折而抱怨我們平時(shí)賣的價(jià)高，只會(huì)遺憾沒有趕上活動(dòng)價(jià)購(gòu)買，明白么?當(dāng)顧客遺憾錯(cuò)失購(gòu)買你商品的機(jī)會(huì)的時(shí)候，說明你的品牌已經(jīng)深入該顧客內(nèi)心了。
二、定制大促策略，低至x折起占據(jù)主動(dòng)權(quán)
很多賣家說，5折我賠不起啊，我覺得這是定價(jià)有問題，現(xiàn)在趕緊定制自己的大促策略，如果你不能全場(chǎng)5折(會(huì)員關(guān)系管理-創(chuàng)建活動(dòng)-全網(wǎng)賣家5折)，那就將無法參與活動(dòng)的商品上架;如果你只有一部分商品能打折，那就單獨(dú)建一個(gè)專題頁(yè)，挑選幾件超低折扣的商品做回饋，提升轉(zhuǎn)化率，再挑選熱銷商品做其它折扣或優(yōu)惠，比如8折比如贈(zèng)品等等，折扣不給力的話，可以推滿減活動(dòng)(熱銷商品是120元，主流商品是80元，就可以推滿200減50，吸引顧客再買一件)，建議活動(dòng)還是給力一些，畢竟與更多的顧客實(shí)現(xiàn)成交或者回饋老顧客是最重要的，僅此一天而已。
在專題頁(yè)頂部套用商城雙十一大促頂部的氛圍，雙十一網(wǎng)購(gòu)狂歡節(jié)，低至3折起，全場(chǎng)瘋搶僅此一天等等，5元10元不限制使用條件優(yōu)惠券進(jìn)店就可以領(lǐng)，全場(chǎng)包郵，等等，配合幾個(gè)簡(jiǎn)單的附帶營(yíng)銷方案。
所有寶貝加上水印(超級(jí)店長(zhǎng)-新版促銷-自制素材)，寫上網(wǎng)購(gòu)狂歡節(jié)低至3折起。
這種專題大促需要你在首頁(yè)、寶貝詳情頁(yè)左上、寶貝描述頂部建素材給該專題引流;如果可以，請(qǐng)?jiān)?1號(hào)或者12號(hào)用鉆展強(qiáng)推該專題頁(yè)，轉(zhuǎn)化率效果會(huì)好一些，極其建議在12號(hào)加大鉆展直通車投入，給店內(nèi)強(qiáng)力引流，12號(hào)氛圍還未散去，很多周五上班的人錯(cuò)過了，12號(hào)轉(zhuǎn)化率也還是比價(jià)高的。
三、真實(shí)的戰(zhàn)場(chǎng)需要自己去打造，應(yīng)對(duì)大促的能力需要自我提升
參不參加大促是自己決定的，我只知道，淘寶花了這么多錢打造雙十一氛圍，這么好的事件不用上很可惜，這也是我們常說的熱點(diǎn)事件營(yíng)銷，而顧客是分不清楚什么主場(chǎng)分會(huì)場(chǎng)，顧客大部分還是習(xí)慣搜索購(gòu)物，所以，只要將顧客引到店里，你店內(nèi)的氛圍做的好，大促很給力，轉(zhuǎn)化率就絕對(duì)不是問題。
四、什么是定價(jià)權(quán)?到底該怎么定價(jià)?
很多賣家說自己打不起折，5折就哭爹喊娘的，我只能說這部分賣家還沒有適應(yīng)電商，還不懂什么是淘寶。
服裝進(jìn)價(jià)是50元，你會(huì)定價(jià)多少錢?很多賣家會(huì)定價(jià)80元，是不是?
讓我來定價(jià)的話，進(jìn)價(jià)50元，房租水電人工平攤到60元，我做直通車100個(gè)點(diǎn)擊要花100元，轉(zhuǎn)化率2%(平均水平)，也就是說我花100元能賣2件衣服，這樣每件衣服增加了50元的營(yíng)銷成本，衣服成本增至110元，而我50元的出廠價(jià)，那絕對(duì)是很nb的衣服啊，吊牌、編碼、布料都不差吧?結(jié)合市場(chǎng)平均水平+冬季消費(fèi)者能接受的普遍價(jià)位，我會(huì)定價(jià)198元左右。
很多人會(huì)罵我黑，50塊錢的衣服賣200，我想說，這已經(jīng)是保守的了，我還打算賣298呢!
我會(huì)將這件衣服打成爆款，平時(shí)按8折價(jià)出售，配合幾百件的月銷量+好評(píng)(我自己刷或者做活動(dòng)刷)，8折價(jià)的轉(zhuǎn)化率應(yīng)該能保持到2%，但打爆款是要付出代價(jià)的，直通車成本1元排不到好名次，我追加投入到1.5元，150元帶來100個(gè)點(diǎn)擊轉(zhuǎn)化2件衣服，每件營(yíng)銷成本是75元，加60元成本，成本到135元，198打8折，我賣價(jià)是160元，賺25元左右，利潤(rùn)率15%。
各位，不要懷疑這種操作手法，當(dāng)然，前提是這件衣服是你自己的牌子，沒有競(jìng)爭(zhēng)，沒有比價(jià)，那么定價(jià)權(quán)就在你的手里，我會(huì)做上很好的品牌概念，做很好的店內(nèi)裝修，做很好的寶貝描述，很好的包裝，很好的客服才配合這種價(jià)位，總之，讓顧客覺得物有所值，8折還買到便宜了，但轉(zhuǎn)化率始終只在2%，難以提升。
實(shí)際上，賺25元并不是我想要的，利潤(rùn)率15，為了更大的銷量，參加活動(dòng)是唯一的辦法。
我決定參加淘金幣，4折價(jià)附贈(zèng)襪子一雙，官方活動(dòng)當(dāng)天給我引流5000，由于我沒有營(yíng)銷成本，4折價(jià)格是80元，利潤(rùn)是20元，當(dāng)天熱銷200件，轉(zhuǎn)化率增至4%，一個(gè)金幣周期單款能純利1萬元，并且，無形中我的月銷量+好評(píng)又增多了，之后的8折價(jià)直通車搜索轉(zhuǎn)化率竟然升到3%了。
我消化力強(qiáng)，工廠代工我還能壓貨款，并且由于要貨量加大工廠拿貨價(jià)再降10元，衣服的月銷量數(shù)字和評(píng)價(jià)也很好看，由于流動(dòng)資金增多，我決定再請(qǐng)幾個(gè)客服，我的整體實(shí)力再度加大，我又決定參加雙十一大促，全場(chǎng)5折包郵，滿500再送200，并且能保證供貨1000件以上。
為了大促，該款服裝1000件總價(jià)4萬元，我先付20%定金，隨后在拿貨時(shí)付30%，一個(gè)月貨款全回收付50%，當(dāng)然，這種付款方式是建立在我的銷量大增的基礎(chǔ)之上的，為了大促，上20款服裝，流動(dòng)資金需求要到100w左右，其實(shí)，我只要能跟工廠談好，進(jìn)一步壓低定金，資金需求會(huì)更少。
5折價(jià)，我賠么?
ps：以上是大概的說法，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。
五、50w自由資金+虛無的概念+好的操作手法，就是品牌
前面所說的定價(jià)權(quán)，就是這個(gè)道理，我該打8折的時(shí)候我打的起折，淘寶逼我大促的時(shí)候，我也打的起折，從來不用價(jià)格戰(zhàn)，而是在需要降價(jià)的時(shí)候我降的起，這就叫定價(jià)權(quán)。
從良心上講，我更喜歡大促，因?yàn)樘詫毥o引這么多流量都是免費(fèi)的，營(yíng)銷成本為零，生產(chǎn)成本極低，大促才是轉(zhuǎn)化率最高最賺錢的，而平時(shí)的銷售，7折8折是常事，由于營(yíng)銷成本高，利潤(rùn)反而偏低。
參加過官方活動(dòng)的賣家都知道，平時(shí)銷售全是用鉆展直通車砸出來的，心驚肉跳，萬一轉(zhuǎn)化率不高當(dāng)天就是賠錢，而活動(dòng)的流量不僅高，而且優(yōu)質(zhì)，基本上是一日活動(dòng)，一月不愁，而你，請(qǐng)自問，有實(shí)力參加活動(dòng)么?什么是實(shí)力?定價(jià)權(quán)+供貨量才是實(shí)力!
總結(jié)：
反對(duì)價(jià)格戰(zhàn)，但必須有定價(jià)權(quán)，大賣家的成長(zhǎng)之路，你可以鄙視，但必須敬佩。
大賣家的融資，你可以嗤之以鼻，但必須學(xué)習(xí)，任何一個(gè)偉大的公司，不可能不融資。
大賣家的前身都是中小賣家，他們可以，為什么你不可以?你有錢有人?為什么做不到大賣家?為什么你參加不了活動(dòng)?說到底還是思想的問題，思維決定發(fā)展，發(fā)展決定實(shí)力，實(shí)力決定能否參加官方活動(dòng)，能否參加官方活動(dòng)最終決定你是否能成為大賣家!
言盡于此，各位再度激烈口誅筆伐吧，偶要準(zhǔn)備連續(xù)2天的通宵奮戰(zhàn)了。
作者：癩蛤蟆
物業(yè)管理的論文篇十
有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節(jié)。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意度。
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暢通；溝通渠道；業(yè)主滿意度
1、設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線
設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對(duì)接線人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高客服人員專業(yè)素質(zhì)。設(shè)立客服電話是聽取業(yè)主意見、加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設(shè)立的客服電話流于形式，經(jīng)常打不通或是無人接聽。建議物業(yè)公司推出24小時(shí)免費(fèi)求助與投訴熱線，主動(dòng)接受業(yè)主求助、報(bào)修服務(wù)，虛心聽取業(yè)主的意見與建議。物業(yè)公司對(duì)客服人員要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業(yè)主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語(yǔ)氣來感受不同的服務(wù)態(tài)度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對(duì)于物業(yè)管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業(yè)主的內(nèi)心，緩解許多投訴和爭(zhēng)吵。例如：打擾業(yè)主的時(shí)候，要表示歉意，說一聲“對(duì)不起，打擾您了”;當(dāng)業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時(shí)，接線人員要用語(yǔ)言安撫業(yè)主“別著急，您慢慢說”“您別擔(dān)心，我們會(huì)馬上為您安排處理”等。其次要注意表達(dá)方式，盡量把句號(hào)和感嘆號(hào)的句式換成問號(hào)的句式，這樣可以提高語(yǔ)言的柔軟度和可接受性，減少由語(yǔ)言表達(dá)不當(dāng)帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規(guī)范用語(yǔ)，在處理業(yè)主投訴建議時(shí)，服務(wù)溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個(gè)問題，這個(gè)得問領(lǐng)導(dǎo)”等；在業(yè)主進(jìn)行咨詢時(shí)，忌以“我不懂，現(xiàn)在沒時(shí)間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實(shí)“首問負(fù)責(zé)制”，客服人員接到業(yè)主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責(zé)范圍內(nèi)的事，都要給業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)?？头?fù)責(zé)受理、指引和轉(zhuǎn)辦對(duì)接工作，不得因不負(fù)責(zé)該方面的工作而對(duì)客戶推諉。這對(duì)提高業(yè)主的滿意程度有很大影響。
2、適應(yīng)信息化時(shí)代潮流及滿足客戶需求，推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺(tái)
通過推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺(tái)，搭建與業(yè)主之間的無障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號(hào)的成功運(yùn)營(yíng)，有利于增加業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度。業(yè)主只需加關(guān)注或掃描相應(yīng)的二維碼，便可輕松獲取小區(qū)建設(shè)和服務(wù)方面的最新資訊。業(yè)主可以通過微信平臺(tái)進(jìn)行繳費(fèi)、報(bào)修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業(yè)客服電話繁忙導(dǎo)致的信息溝通不及時(shí)，很大程度上方便了上班族。微信公眾號(hào)可以設(shè)置幾個(gè)關(guān)注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區(qū)好人好事新聞報(bào)道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房?jī)r(jià)變動(dòng)、幼兒園、小學(xué)、初中學(xué)區(qū)以及消閑娛樂好去處等熱點(diǎn)資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿意程度。
3、設(shè)立宣傳欄，加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí)
大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會(huì)與矛盾，大部分是因?yàn)槲飿I(yè)公司在有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)方面的宣傳力度不夠，或者是在對(duì)客服務(wù)的過程中，對(duì)于物業(yè)權(quán)屬問題的相關(guān)解釋不準(zhǔn)確。因此，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的'宣傳要到位，尤其是對(duì)《物權(quán)法》的宣貫要加強(qiáng)，讓業(yè)主們能夠全面認(rèn)識(shí)到自己所擁有的權(quán)益以及所應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，明確權(quán)責(zé)。建議在小區(qū)顯眼處或是業(yè)主經(jīng)?；顒?dòng)的地方設(shè)立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務(wù)流程、物業(yè)費(fèi)收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見，同時(shí)接受業(yè)主的監(jiān)督。還可以向業(yè)主提供一些常見的案例分析，比如：已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費(fèi)、電單車在小區(qū)被盜應(yīng)該如何處理等，為業(yè)主解疑答問，消除在物業(yè)管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強(qiáng)業(yè)主的守法意識(shí)，促進(jìn)小區(qū)文明風(fēng)氣的形成。
4、設(shè)立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見與建議，接受業(yè)主的投訴與監(jiān)督
服務(wù)行業(yè)難免會(huì)有客戶不滿意之處，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度等有意見，但又不愿當(dāng)面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業(yè)公司的報(bào)復(fù)或故意刁難；另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)這個(gè)情況，建議在物業(yè)公司辦公地點(diǎn)或是小區(qū)顯眼處設(shè)立總經(jīng)理信箱，廣開言路，既可收集業(yè)主對(duì)小區(qū)管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的意見或問題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應(yīng)部門和人員。同時(shí)，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程存在的問題，從而采取相應(yīng)措施，完善服務(wù)工作，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意程度。
5、為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)
為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)，使業(yè)主感受到小區(qū)物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠(chéng)度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對(duì)物業(yè)公司而言，做好常規(guī)服務(wù)是基礎(chǔ)，在滿足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽(yù)感。例如，業(yè)主新房入住時(shí)，物業(yè)免費(fèi)送發(fā)財(cái)樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個(gè)驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業(yè)主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業(yè)主自然而然地會(huì)大力支持物業(yè)開展工作。
6、積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，活躍小區(qū)文化氛圍，增進(jìn)業(yè)主的歸屬感
小區(qū)文化活動(dòng)反映了小區(qū)的人文價(jià)值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區(qū)文化，不僅有助于提高業(yè)主對(duì)小區(qū)的忠誠(chéng)度，而且是促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺(tái)。俗話說得好“遠(yuǎn)親不如近鄰”。鄰里關(guān)系的和諧會(huì)溫暖人們的內(nèi)心，使大家對(duì)小區(qū)更有歸屬感。因此，建議定期組織社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時(shí)也為業(yè)主搭建溝通的平臺(tái)，增進(jìn)業(yè)主之間的認(rèn)識(shí)與了解。比如：每逢中秋節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)組織游園活動(dòng)或文藝演出；每年在小區(qū)組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場(chǎng)地，發(fā)出活動(dòng)通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進(jìn)一步融洽鄰里之間的關(guān)系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。
物業(yè)管理的論文篇十一
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對(duì)性的解決工作中的不足。
關(guān)鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)也在增強(qiáng)，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實(shí)際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權(quán)益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責(zé)和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，在提供服務(wù)時(shí)工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設(shè)備應(yīng)缺少維護(hù)而無法正常使用，這就會(huì)造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會(huì)增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；?、市場(chǎng)化的進(jìn)程，物業(yè)公司管理的機(jī)構(gòu)也在不斷龐大。與此同時(shí)，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國(guó)家規(guī)定，合理運(yùn)用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強(qiáng)工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運(yùn)用信息化的網(wǎng)絡(luò)資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動(dòng)無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)。
2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的模塊
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人、財(cái)、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的內(nèi)部模塊
這是在辦公環(huán)境和場(chǎng)所中實(shí)現(xiàn)無紙化辦公和自動(dòng)化辦公的模塊，有利于降低時(shí)間成本、提供工作效率、建設(shè)綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設(shè)定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買水、電、煤氣等。每個(gè)項(xiàng)目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢某一居民的日常生活支出、繳費(fèi)信息，這就大大節(jié)省了時(shí)間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項(xiàng)生活狀況，實(shí)現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的外部模塊
外部模塊是要建立一個(gè)豐富和立體資源庫(kù)，每個(gè)社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個(gè)人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當(dāng)居民對(duì)自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時(shí)，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實(shí)現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實(shí)的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的系統(tǒng)
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的需求
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應(yīng)性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護(hù)奠定基礎(chǔ)。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的目標(biāo)
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設(shè)；其次，系統(tǒng)在建設(shè)中要運(yùn)用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項(xiàng)工作內(nèi)容，要根據(jù)實(shí)際工作需要定制個(gè)性化的系統(tǒng)。在領(lǐng)導(dǎo)層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財(cái)力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實(shí)效而又具有應(yīng)用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價(jià)購(gòu)買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價(jià)值。
3.3實(shí)現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的意義
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進(jìn)程中存在困難，要實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進(jìn)工作的順利實(shí)施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術(shù)中，開發(fā)軟件，推動(dòng)油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的價(jià)值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費(fèi)系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀(jì)這樣一個(gè)信息化時(shí)代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準(zhǔn)確、快速的為居民服務(wù)，要強(qiáng)化物業(yè)意識(shí)，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
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物業(yè)管理的論文篇十二
：伴隨著物質(zhì)生活水平越來越高，人們對(duì)于各方面的要求變得愈加的嚴(yán)格，因此，住宅業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會(huì)在很大程度上對(duì)業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會(huì)給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會(huì)對(duì)物業(yè)的主要結(jié)構(gòu)和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護(hù)，分析房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)。
物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術(shù)
1.1基礎(chǔ)建設(shè)不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當(dāng)線圈材料附在墻壁時(shí)，熱瀝青會(huì)迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會(huì)蒸發(fā)到空氣中，從而導(dǎo)致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設(shè)的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會(huì)使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于膜的形成，這將會(huì)影響到涂層之間的結(jié)合力，導(dǎo)致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結(jié)構(gòu)和接縫問題。線圈位置的不恰當(dāng)，兩線圈的寬度不夠，會(huì)使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長(zhǎng)圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會(huì)疏忽一些碎片(或嚴(yán)重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個(gè)原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導(dǎo)致了涂層與砂漿之間的粘結(jié)力減少。
對(duì)于沒有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時(shí)了解房屋滲漏的基本情況，制定相應(yīng)的維修方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當(dāng)屋面防水層失效后（且滲漏部位面積?。?，應(yīng)該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、sbs改性瀝青作覆蓋層，兩側(cè)粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡(jiǎn)稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場(chǎng)成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時(shí)間較長(zhǎng)，不適合長(zhǎng)時(shí)間儲(chǔ)存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護(hù)和可靠，并且可以降低維護(hù)成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進(jìn)行切割?？梢蕴钛a(bǔ)特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復(fù)加工方法需要精心維護(hù)，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對(duì)于大面積滲漏的房屋，應(yīng)進(jìn)行大面積的維護(hù)。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴(yán)重失效，會(huì)造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時(shí)應(yīng)該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會(huì)有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3.1基層處理。民用住宅項(xiàng)目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應(yīng)超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會(huì)直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強(qiáng)度和剛度，這樣房屋不會(huì)發(fā)生明顯的變形。當(dāng)屋面防水時(shí)，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅(jiān)實(shí)、干凈。施工中的含水量應(yīng)控制在8%左右。砂漿的強(qiáng)度必須有足夠的強(qiáng)度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧。或制成約100毫米長(zhǎng)的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細(xì)節(jié)處理是關(guān)鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計(jì)，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當(dāng)，會(huì)造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設(shè)計(jì)要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應(yīng)注意用密封劑對(duì)輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當(dāng)，碾壓材料固定密封；滾動(dòng)材料應(yīng)該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對(duì)于屋面管伸長(zhǎng)接頭處的滲漏，施工時(shí)將管子周圍的找平層做成錐形臺(tái)，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應(yīng)與接縫緊密箍在一起。對(duì)于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應(yīng)小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設(shè)防水卷材的方法應(yīng)科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應(yīng)根據(jù)屋面的坡度來確定。當(dāng)坡度小于一定數(shù)值時(shí)，應(yīng)與壟平行鋪設(shè)，從檐口到兩個(gè)卷材的長(zhǎng)邊，邊緣應(yīng)遵循流動(dòng)方向，短邊應(yīng)導(dǎo)引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應(yīng)垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動(dòng)材料必須越過脊。
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物業(yè)管理的論文篇十三
我國(guó)的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時(shí)間更是十分短暫。尤其在財(cái)務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財(cái)務(wù)人員意識(shí)不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對(duì)這些問題，對(duì)癥下藥，加強(qiáng)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。
物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財(cái)務(wù)管理
企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個(gè)重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。近年來，我國(guó)物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)也是處在一個(gè)快速成長(zhǎng)的階段。但是，較快的發(fā)展也會(huì)給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點(diǎn)。這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的收入只占集團(tuán)總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)展中財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中所存在的問題進(jìn)行分析，可以考慮建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
(一)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨(dú)自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場(chǎng)等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團(tuán)公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對(duì)于公司的財(cái)務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財(cái)務(wù)管理中存在著諸多漏洞，給公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團(tuán)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來的，其財(cái)務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當(dāng)于整個(gè)收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團(tuán)會(huì)將整個(gè)財(cái)務(wù)部門中專業(yè)技能較為薄弱的財(cái)務(wù)人員分管物業(yè)公司的財(cái)務(wù)，并且相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，對(duì)于物業(yè)管理公司并不會(huì)給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)不足，一方面是由于企業(yè)上層對(duì)于財(cái)務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財(cái)務(wù)人員本身的內(nèi)部控制的意識(shí)薄弱。
(二)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對(duì)于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應(yīng)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)薄弱，造成了虧損較為嚴(yán)重的情況；另一方面，自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要?dú)w于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力在近年來頻發(fā)的出納等財(cái)務(wù)人員通過各種手段盜竊公司財(cái)產(chǎn)的案件來看，歸根結(jié)底都是由于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導(dǎo)致的。對(duì)于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個(gè)公司的財(cái)務(wù)僅有一名或兩名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，而企業(yè)股東只會(huì)過問企業(yè)的利潤(rùn)等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財(cái)務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財(cái)務(wù)安全造成極大的威脅。
(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認(rèn)識(shí)到了了內(nèi)部控制對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個(gè)重要條件就是能夠有足夠多的層次來實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模就導(dǎo)致內(nèi)部控制層級(jí)之間的相互制約難以實(shí)現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門人員并不會(huì)嚴(yán)格按照內(nèi)部控制的措施進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權(quán)，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時(shí)從不償還等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)公司財(cái)務(wù)的管理與保護(hù)。
(一)提高財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)
財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識(shí)，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強(qiáng)。一是物業(yè)管理公司在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)，將其內(nèi)部控制意識(shí)作為考察的一個(gè)重要方面，提高財(cái)務(wù)人員的工作要求。企業(yè)不能因?yàn)樽陨淼臉I(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單或者其他原因就降低招聘財(cái)務(wù)人員的要求，而應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員，這樣從一開始就能夠?qū)⒄麄€(gè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學(xué)習(xí)交流會(huì)，讓整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門都參與到內(nèi)部控制的活動(dòng)中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風(fēng)氣，在提高整個(gè)內(nèi)部控制水平的同時(shí)，一并提高財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制水平。只有將財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內(nèi)部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制系統(tǒng)的完善是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)代化的重要基石。企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立對(duì)于內(nèi)部控制的有效性的作用不言而喻。對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部控制體系的建立，尤其是財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了許多的指導(dǎo)文件對(duì)我國(guó)企業(yè)的內(nèi)部控制給予指導(dǎo)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的文件，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際和特點(diǎn)，針對(duì)本企業(yè)的真實(shí)情況與存在的'問題，制定適合本企業(yè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制措施，并且在日常的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中不斷的加以完善。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)借鑒其他內(nèi)部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內(nèi)部控制的措施，并且加以學(xué)習(xí)利用，能夠?qū)⑵湎?，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內(nèi)部控制體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制與本公司其他部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部控制的綜合應(yīng)用，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間形成一個(gè)較為完整的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的相互監(jiān)督力度，推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制邁向一個(gè)更高的臺(tái)階。
(三)加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內(nèi)部控制體系，同時(shí)財(cái)務(wù)部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員，更為重要的是內(nèi)部控制的貫徹實(shí)施，這樣企業(yè)的內(nèi)部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預(yù)算是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制的一個(gè)重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預(yù)算，并且確保預(yù)算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?xùn)|的實(shí)際。其次，在新的一年中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以此年度預(yù)算為藍(lán)本，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的年度預(yù)算。最后，企業(yè)在預(yù)算的執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并且對(duì)預(yù)算適時(shí)做出調(diào)整，以便于以后年度預(yù)算制定的更為合理。除了對(duì)于預(yù)算的執(zhí)行中加強(qiáng)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)工作的各個(gè)方面對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行貫徹。
財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制是公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要與國(guó)家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制體系，同時(shí)將內(nèi)部控制能夠有效的實(shí)現(xiàn)。
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