人的記憶力會隨著歲月的流逝而衰退，寫作可以彌補(bǔ)記憶的不足，將曾經(jīng)的人生經(jīng)歷和感悟記錄下來，也便于保存一份美好的回憶。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是小編為大家收集的優(yōu)秀范文，歡迎大家分享閱讀。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇一
1、物業(yè)管理費(fèi)較低
校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，屬于公益性的組織，帶有福利性質(zhì)，因此，物業(yè)管理費(fèi)不夠充足，另外，不完善的市場競爭方式導(dǎo)致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
2、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員文化素質(zhì)較低
物業(yè)從業(yè)人員文化水平低和服務(wù)意識不強(qiáng)。通過對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理員工的調(diào)查，大專以上學(xué)歷人數(shù)只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學(xué)文化占37%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業(yè)管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。
3、物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點(diǎn)
校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域，是有著非常濃厚的人文氣息的地方，校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進(jìn)駐進(jìn)來，需要形成一種能融合校園文化的公司文化。湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合，但仍未達(dá)到完全融合的標(biāo)準(zhǔn)，具體表現(xiàn)在開展與學(xué)生互動方面的活動不夠。
4、物業(yè)管理公司在學(xué)生中的影響力有待進(jìn)一步提高
根據(jù)經(jīng)招標(biāo)確定的長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與湖南女子學(xué)院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計顯示，對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務(wù)師生比較熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，還有3%的人不清楚。可看出物業(yè)公司在湖南女子學(xué)院的物業(yè)服務(wù)影響力還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
二、現(xiàn)階段校園物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)對策
作為物業(yè)管理企業(yè)要針對高校的特點(diǎn)結(jié)合公司的管理特點(diǎn)制定科學(xué)的管理方案;準(zhǔn)確把握服務(wù)對象需求，合理制定物業(yè)管理方案;提高員工素質(zhì)，提升服務(wù)理念;建設(shè)有競爭力的員工隊(duì)伍;物業(yè)企業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和服務(wù);創(chuàng)新工作思路，謀求企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展;注重物業(yè)企業(yè)的文化建設(shè)，將企業(yè)文化和校園文化有效的結(jié)合在一起。
1、降低物業(yè)管理成本
(1)增強(qiáng)員工與師生的節(jié)約意識:在高校中，學(xué)生的素質(zhì)的提高是在生活細(xì)節(jié)中不斷提升的，學(xué)生也是容易改變的一個群體，只要是不斷灌輸好的教育，學(xué)生的素質(zhì)會不斷提升，那么在節(jié)約意識方面，物業(yè)公司在教育學(xué)生的同時，也能節(jié)約成本。經(jīng)常可以見到這種現(xiàn)象:學(xué)生離開教室了，沒有關(guān)燈，關(guān)風(fēng)扇;學(xué)生離開寢室了，水還在嘩嘩的流等等，這就需要在學(xué)生當(dāng)中做好的節(jié)約意識的宣傳，根據(jù)湖南女子學(xué)院具體情況，物業(yè)公司針對學(xué)校全體人員可以設(shè)立物業(yè)宣傳專用欄，定期張貼各種節(jié)約技巧，同時倡導(dǎo)全體員工和師生學(xué)習(xí)并運(yùn)用到日常生活中;對于員工可在每周例會上強(qiáng)調(diào)員工節(jié)約意識，提醒員工養(yǎng)成節(jié)約的好習(xí)慣，并定期和不定期進(jìn)行節(jié)約意識培訓(xùn)。(2)壓縮成本:對于高校物業(yè)來說，不像住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)那樣有店鋪門面出租、代繳水電費(fèi)、收取停車費(fèi)等各種盈利方式來彌補(bǔ)物管費(fèi)的不足，也不是靠生產(chǎn)產(chǎn)品來創(chuàng)造效益，高校物業(yè)管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定崗定員方面來壓縮成本，另外有效的管理也是效益的來源之一，例如:材料的控制方面，要根據(jù)不同的材料工具，采取不同的節(jié)約方法，對日常使用的易磨損的保潔工具，管理員根據(jù)員工工作范圍、工作量度進(jìn)行統(tǒng)計，給予員工發(fā)放能保證完成工作的最少的衛(wèi)生工具;領(lǐng)用工具必須以舊換新，從而限制員工浪費(fèi)。(3)壓縮工資成本:在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，根據(jù)項(xiàng)目情況，根據(jù)職位工作量情況，采用一人兼多職的方法即減少了工資成本，又調(diào)動了物業(yè)服務(wù)人員的積極性。
2、提升員工整體素質(zhì)
對于物業(yè)服務(wù)素質(zhì)較低、年齡偏大的員工進(jìn)行勸退，以減低風(fēng)險的承擔(dān);對員工加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能和素質(zhì)培訓(xùn)，通過應(yīng)知應(yīng)會，對于多次不合格的員工，按公司照規(guī)章制度進(jìn)行辭退;對于新招的員工，加強(qiáng)篩選力度，采用多種面試、筆試、模擬考試和試用期等多種手段相結(jié)合，從而嚴(yán)格控制入職員工的整體素質(zhì)，并在員工入職后做好新員工崗前引導(dǎo)和培訓(xùn)。公司管理人員要有計劃按步驟給員工服務(wù)意識和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，并有針對性的增加培訓(xùn)項(xiàng)目，培訓(xùn)之后進(jìn)行業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識評比，評比方式可采用考試的方式或者模擬場景方式，以了解培訓(xùn)效果。
3、加強(qiáng)內(nèi)部管理
(1)規(guī)范投訴處理流程:針對投訴處理不及時的問題，物業(yè)管理人員根據(jù)具體情況制定相關(guān)的投訴處理流程，嚴(yán)格首問責(zé)任制，規(guī)定處理流程時間限制。(2)完善日常監(jiān)督管理:根據(jù)具體情況，管理人員加強(qiáng)各事務(wù)處理環(huán)節(jié)的監(jiān)督，設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來監(jiān)督日常工作，針對不同方面，采取不同監(jiān)督方式，例如保潔方面，采取日常定時檢查和抽查相結(jié)合的原則;保安方面，日常定時檢查為主，并加強(qiáng)不定時巡查;公寓方面，日常巡查和不定時巡查，并設(shè)立意見箱，以學(xué)生的意見來加強(qiáng)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量才會不斷提升。
4、物業(yè)企業(yè)文化融入校園文化
制定符合校園文化的物業(yè)管理方案:每個學(xué)校都有自己的特色，有著不同的校園環(huán)境和不同的人文氣息就有著不同的校園文化，物業(yè)企業(yè)要針對不同學(xué)校，制定符合特定校園文化的物業(yè)管理方案。將學(xué)校的校訓(xùn)與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)理念相結(jié)合，制定符合校園文化的物業(yè)管理方案，深入到廣大師生和全體員工的工作、學(xué)習(xí)、生活當(dāng)中，進(jìn)而為廣大師生提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。強(qiáng)調(diào)“服務(wù)育人”的管理理念，在學(xué)校，學(xué)生是受教育的群體，他們無時無刻不在學(xué)習(xí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工在提供物業(yè)服務(wù)的同時，員工的言行舉止、態(tài)度、工作方式等都在影響著服務(wù)對象―――學(xué)生，即對學(xué)生在進(jìn)行無形的教育，應(yīng)特別注重培養(yǎng)員工“服務(wù)育人”的理念。
5、提高物業(yè)公司在學(xué)生中的影響力
張貼溫馨提示，隨著社會文明的不斷進(jìn)步，越來越多的警示牌被溫馨提示牌所取代，一個小小的溫馨提示牌，告訴了人們該做什么，不該做什么，溫暖了人們的心田。這樣溫馨的提示牌會讓人們的心里感覺到更舒服。這種方式更讓人以主動的方式去接受，尤其對于學(xué)生群體更應(yīng)該采取這種方式，既做了宣傳，又增加校園文化氣息。開展互動活動，學(xué)生群體是單一的集體，在高校中，學(xué)生活動的開展是很頻繁的，也是學(xué)生鍛煉自己和增加個人能力的主要方式，物業(yè)公司要想在學(xué)生中提高影響力，與學(xué)生一起開展互動活動是必不可少的。例如物業(yè)公司可設(shè)立“安全知識宣傳月”，聯(lián)合學(xué)校保衛(wèi)處面向全體學(xué)生開展“安全學(xué)習(xí)總動員”活動，并且邀請社區(qū)派出所民警開展安全知識講座以及安全學(xué)習(xí)交流會等。校園物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中要特別注意溝通，不僅僅是與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的溝通，更重要的是與師生之間的溝通。校園物業(yè)管理必須滿足校園這一特殊區(qū)域的客觀物業(yè)服務(wù)要求，如保持校園穩(wěn)定、營造育人文化、創(chuàng)建和諧校園及模擬社區(qū)服務(wù)等，只有這樣才能更有效的將物業(yè)服務(wù)深入到師生當(dāng)中。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇二
物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買房置業(yè)過程中最關(guān)心的因素。
隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識已經(jīng)越來越強(qiáng)。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富；其三，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬別，具有自生性。
沒有任何一個行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)問題。對業(yè)主來說，交了費(fèi)就要享受個性化的服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求，對物業(yè)公司來說，繳納的物業(yè)管理費(fèi)必須和服務(wù)水平相匹配，住戶對服務(wù)的需要也千差萬別，歸結(jié)起來物業(yè)本意是管理，實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說過，物業(yè)公司在日常生活中對業(yè)主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務(wù)，同時，重要職責(zé)就是管理，由此可見，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容，同時把管理作為有效手段。
物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。有形管理可以定價，比如說對大中維修項(xiàng)目，只要做好投標(biāo)招標(biāo)工作，雙方不會發(fā)生太大爭議。無形服務(wù)不能定價，比如說電梯司機(jī)熱情服務(wù)和冷面對人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運(yùn)行付出費(fèi)用，對于不同的服務(wù)，并沒有想到它的價格區(qū)分問題。(在美國，服務(wù)是單收費(fèi)。)對于物業(yè)管理來說，根據(jù)物業(yè)收費(fèi)情況，也很難對服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無形服務(wù)的統(tǒng)一。
物業(yè)管理的對象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運(yùn)自行車的問題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運(yùn)了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產(chǎn)生。與此同時，普遍形成的收費(fèi)難現(xiàn)象，也會進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個性化服務(wù)需求愈來愈強(qiáng)烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對部分服務(wù)項(xiàng)目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費(fèi)義務(wù)。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。
其實(shí)，服務(wù)對象的.廣泛性在造成困難時也帶來機(jī)遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標(biāo)。兩者缺一不可。
政府規(guī)定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對于一些新小區(qū)可能就好落實(shí)，對于一些老小區(qū)就力不從心了。開發(fā)商售房時的過多承諾，導(dǎo)致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場化，才能適應(yīng)千差萬別的住戶需求。實(shí)際上，有很多小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過與相關(guān)方交涉，才完成一些項(xiàng)目的立項(xiàng)。政府應(yīng)該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權(quán)和自治權(quán)，通過雙方協(xié)商一個合理的標(biāo)準(zhǔn)。
相對于私人空間的擴(kuò)大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應(yīng)該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性。可見，物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。對于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應(yīng)當(dāng)有個確切的標(biāo)準(zhǔn)。對于無形的服務(wù)，則應(yīng)該市場化、多樣化。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇三
摘要：如何解決物業(yè)管理糾紛[案情介紹]：8月，北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)業(yè)主委員會因物業(yè)糾紛向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和小區(qū)前期物業(yè)管理公司北京美晟物業(yè)管理有限公司。
美然動力街區(qū)業(yè)委會稱，小區(qū)業(yè)主入住小區(qū)時曾與美晟物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)托管合同》，明確約定小區(qū)業(yè)主委員會成立后，合同將自行終止。
8月，美然動力街區(qū)業(yè)委會依法成立并取得備案證明后，經(jīng)招投標(biāo)另行選定其他物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，因此要求美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司...
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇四
所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。
第二、依托于社會分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會化，通過企業(yè)參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術(shù)對外擴(kuò)張的格局。
第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會地位日益提高。
2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價值分析
就我國實(shí)際情況而言，客戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對物業(yè)這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場，創(chuàng)造了利潤空間。試想：當(dāng)三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、代理租賃及估價物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的`發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價值。
3構(gòu)建經(jīng)營型物業(yè)管理模式的思考
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。
3.1提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場，除了給勞動者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。
3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場價值。
3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識，學(xué)會運(yùn)用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要創(chuàng)造持續(xù)的動力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價值。
總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇五
選題最好能建立在平日比較注意探索的問題的基礎(chǔ)上，寫論文主要是反映學(xué)生對問題的思考， 詳細(xì)內(nèi)容請看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究
長沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵機(jī)制研究
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃研究
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)
scs體育館管理創(chuàng)新研究
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
物業(yè)管理監(jiān)管法律制度研究
我國物業(yè)服務(wù)法律問題的若干思考
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇六
1高校物業(yè)管理外包的原因
（1）與一般社會上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場化物業(yè)管理。近年來我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會購買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進(jìn)行運(yùn)作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機(jī)構(gòu)普遍存在人浮于事、機(jī)構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過招標(biāo)引進(jìn)社會上專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用這只專業(yè)隊(duì)伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財政經(jīng)費(fèi)，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強(qiáng)我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。
2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價格因素影響較大。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機(jī)會，僅僅需要以最低的投標(biāo)價格就有可能成為最終的`中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報價過程中極易出現(xiàn)惡意壓低價格以搶占市場的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進(jìn)駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時鉆空子現(xiàn)象時有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、雨污處理等各項(xiàng)目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作?！贝撕贤瑑?nèi)容甲方未對校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔區(qū)域、垃圾清運(yùn)次數(shù)及垃圾清運(yùn)的要求進(jìn)行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細(xì)化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，隨意性和盲目性較大。
3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策
1）實(shí)行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達(dá)到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實(shí)質(zhì)有三個特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過書面達(dá)成協(xié)議，有時也通過口頭達(dá)成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補(bǔ)償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達(dá)成一種契約，實(shí)行契約化管理。2）實(shí)行精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它是源于發(fā)達(dá)國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會分工的精細(xì)化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，及時處理等等。精細(xì)化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)實(shí)行精細(xì)管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細(xì)化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細(xì)化。3）建立一套嚴(yán)格的考評體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評體系?？荚u分為三個部分。（1）乙方物業(yè)公司自評部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應(yīng)由班組評分、經(jīng)理評分、公司評價三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據(jù)合同要求進(jìn)行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生?？荚u得分點(diǎn)細(xì)化到物業(yè)服務(wù)中每一項(xiàng)工作，每一項(xiàng)工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時整改通知書，并罰款20xx元；連續(xù)三個月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動重新招標(biāo)程序。
4結(jié)語
服務(wù)外包是市場機(jī)制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟(jì)的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購買服務(wù)的同時，一定要按照契約化、精細(xì)化管理原則對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。
【參考文獻(xiàn)】
［1］李岳坤。高校物業(yè)管理服務(wù)外包思考[j].新西部，20xx(18).
［2］劉憲。高校物業(yè)服務(wù)外包的利弊和發(fā)展建議[j].蘭州教育學(xué)院學(xué)報，20xx(2).
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇七
小區(qū)停車難問題凸現(xiàn)物業(yè)管理難點(diǎn)
本報訊（記者 劉英潮）本報連日推出的“居民小區(qū) 和-諧物業(yè)”系列活動引起了社會強(qiáng)烈的反響，不少市民紛紛通過網(wǎng)絡(luò)和郵箱表達(dá)對構(gòu)建和-諧小區(qū)的看法.其中小區(qū)停車難問題是業(yè)主和物業(yè)公司人士普遍談?wù)摰慕裹c(diǎn)問題之一。
例如本市某小區(qū)按照當(dāng)初設(shè)計共有地上車位177個，地下車位95個，但是到目前為止小區(qū)現(xiàn)有汽車530輛，而且數(shù)量還再不斷增加。經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，在小區(qū)外開辟了三個停車場，即使這樣也無法滿足小區(qū)業(yè)主的需要。由于小區(qū)停車位的緊張，物業(yè)公司的保安只能通過加強(qiáng)管理來限制一些外來車輛的進(jìn)出，可是這樣一來，也使得一些司機(jī)和業(yè)主對物業(yè)車輛管理工作的不滿。一次，一輛汽車強(qiáng)行闖入，將車閘系統(tǒng)破壞，并將車輛堵住小區(qū)的出入口，并無端地毆打保安，造成的影響極壞。許多讀者反映說，現(xiàn)在由于車位的緊張，為數(shù)不少的`業(yè)主占用共有的道路停放車輛，還有的業(yè)主將車停在消防通道上，造成的安全隱患也非常大。許多業(yè)主和物業(yè)公司人士都表示,機(jī)動車車多位少是本市住宅小區(qū)中存在的普遍問題，由此也造成了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。由于車位的緊張，造成整個小區(qū)的停車無序，有的無車輛的業(yè)主還以此為借口拒交物業(yè)管理費(fèi)。
據(jù)本市物業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。也就是說，小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租?！段餀?quán)法》將制止有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放的行為。占用業(yè)主共有道路停放汽車所收取的費(fèi)用，開發(fā)商、物業(yè)公司不能據(jù)為己有，可根據(jù)實(shí)際情況，扣除必要管理費(fèi)后的收益歸業(yè)主共有。
對于小區(qū)當(dāng)前停車位不足的問題，一些法律界人士指出，如果業(yè)主同意在小區(qū)建造立體停車庫，可以集資來修建，本著“誰投資、誰受益”的原則，業(yè)主可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，扣除管理費(fèi)和投資成本后，其收益也歸業(yè)主所有。《物權(quán)法》將于今年10月1日起實(shí)行，這部以保護(hù)物權(quán)為宗旨的法律的出臺將給小區(qū)物業(yè)管理帶來巨大變化，將給解決小區(qū)共有地方停車的問題帶來新契機(jī)，廣大業(yè)主和業(yè)主委員會可積極參與小區(qū)停車管理，提高小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平。
注：查看本文相關(guān)詳情請搜索進(jìn)入安徽人事資料網(wǎng)然后站內(nèi)搜索物業(yè)管理停車難論文。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇八
導(dǎo)語：物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。下面是物業(yè)管理畢業(yè)論文范例。歡迎閱讀及參考！
摘要：本文首先對油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。
關(guān)鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；風(fēng)險預(yù)防
城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民小區(qū)的數(shù)量越來越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設(shè)施及其他業(yè)務(wù)的有效結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產(chǎn)生。作為我國眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化，由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場化管理模式轉(zhuǎn)變。遵循市場化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的對象是礦區(qū)的業(yè)主，提供綠化、治安、休閑等逐步實(shí)行有償性的服務(wù)。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對象是自身企業(yè)的員工，針對性高，要求其服務(wù)技能和服務(wù)意識更高。
2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
市場化大背景下，雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序得以建立，但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是保障和改善民生，只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平，才能保障和改善民生。在很長一段時期，油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理，相對來說地位次之，對其重視程度也就可想而知。在此背景下，油田礦區(qū)的物業(yè)管理過程中風(fēng)險意識較差，安全問題時有發(fā)生，不得不引起我們的重視。
2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務(wù)意識有待提高
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)需要高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。但是，當(dāng)前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應(yīng)的專業(yè)維護(hù)人員，并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理，所以油田物業(yè)管理過程中急需補(bǔ)充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外，物業(yè)管理人員的服務(wù)意識較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的現(xiàn)象，工作的積極性不高。
2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進(jìn)一步提升
雖然科技的發(fā)展，視頻監(jiān)控大力應(yīng)用，但是也能保證油田礦區(qū)的絕對安全。作為安保人員，切不可大意。同時，物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關(guān)犯罪的信息，這方面的風(fēng)險意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.2.3應(yīng)急事件的處理能力和水平有待進(jìn)一步提高
突發(fā)事件的種類繁多，包括突發(fā)自然災(zāi)害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆，油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。
2.2.4承包商的管理有待進(jìn)一步提高
施工現(xiàn)場違章頻發(fā)，沒有將直線責(zé)任屬地管理的工作理念深入落實(shí)，制度執(zhí)行不嚴(yán)格，查處違章怕碰硬，“好人主義”現(xiàn)象嚴(yán)重，違章違紀(jì)現(xiàn)象時有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場管理人員不履行監(jiān)督職責(zé)，風(fēng)險不能得到有效控制。
3.1實(shí)行由點(diǎn)到面的管理體制
要想做好油田礦區(qū)管理服務(wù)中的風(fēng)險預(yù)防，必須要做好由點(diǎn)到面的.安全管理體制。只有由小到大，由點(diǎn)到面將小區(qū)的安全問題維護(hù)和解決好，才能做好風(fēng)險預(yù)防。物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關(guān)犯罪的信息，進(jìn)而有針對性做出安排。同時，也要做好小區(qū)的風(fēng)險隱患排查，保障油田礦區(qū)的安全。
3.2提前做好防范措施
油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。同時，針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，要定期組織演練，如定期進(jìn)行火災(zāi)演練。
3.3制定科學(xué)的管理制度
科學(xué)的物業(yè)管理制度，有助于管理效率的提升。只有這樣，物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作，提高工作的積極性。同時，要制定落實(shí)責(zé)任制度，出了問題要追責(zé)。另一方面，要制定相應(yīng)的技能培訓(xùn)制度，注重油田物業(yè)管理過程中管理人員職業(yè)技能培訓(xùn)，提高其職業(yè)技能水平，減少風(fēng)險發(fā)生的概率。
3.4增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險防范意識
業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”，物業(yè)管理過程中要增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險防范意識。物業(yè)管理過程中，可定期組織安全培訓(xùn)講座，讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風(fēng)險，進(jìn)而有意識的規(guī)避。
隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理向著市場化、規(guī)模化和專業(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理，油田的物業(yè)管理剛開始時屬于企業(yè)的后勤生活服務(wù)系統(tǒng)，之后逐漸從其脫離出來。不可否認(rèn)的是，由于歷史及行業(yè)特點(diǎn)等綜合性因素，油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風(fēng)險。進(jìn)行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
作者簡介：龐秀麗（1968- ），女，大專學(xué)歷，助理工程師職稱，研究方向：油田安全。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇九
1.轉(zhuǎn)變觀念，提升管理水平
國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變思想觀念，要深刻的認(rèn)識到服務(wù)才是物業(yè)的根本，要增強(qiáng)職工的緊迫感和危機(jī)感，堅(jiān)持創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。要在做好服務(wù)的過程中，增加多種經(jīng)營方式來提高其經(jīng)濟(jì)效益，不斷的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的資源優(yōu)化配置，提高其市場競爭力。要走市場化的管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)。
2.完善用人機(jī)制，提升職工素質(zhì)
要想使物業(yè)管理走向社會化，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，就必須不斷的對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時還需要不斷的吸收和引進(jìn)專業(yè)人才，不斷的提高職工的綜合素質(zhì)。同時，還要不斷制定完善的用人機(jī)制，完善獎懲機(jī)制，通過多種方式和渠道來培養(yǎng)和挽留人才，不斷的增強(qiáng)其競爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化。
3.建立物業(yè)智能化管理
隨著物業(yè)管理公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前的需要，迫切需要建立以科學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的`智能化。通過建立相應(yīng)的信息系統(tǒng)，能夠在設(shè)備控制和收費(fèi)等方面運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，能夠節(jié)省大量的人力資源，同時還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息的動態(tài)管理和遠(yuǎn)程控制，不斷的提高運(yùn)行效率。通過智能化管理，實(shí)現(xiàn)高效、規(guī)范和有序的效果，不斷提高客戶對于物業(yè)管理公司的認(rèn)可和理解，提高客戶滿意度。
4.建立完善的法規(guī)制度
我國的物業(yè)管理在法律和法規(guī)方面都不夠健全，同時還缺少相應(yīng)的系統(tǒng)性，這種情況嚴(yán)重的阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展。因此，要建立完善的物業(yè)法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理方面的行為，同時還應(yīng)該建立相應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制。要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的等級評定和資質(zhì)審查，完善招標(biāo)行為，不斷的提高企業(yè)的素質(zhì)和核心競爭力。同時還要不斷的加強(qiáng)對物業(yè)管理方面知識的宣傳，要提高業(yè)主主動參與的力度，通過廣大業(yè)主的共同監(jiān)督，促使物業(yè)管理依據(jù)法規(guī)、法律和規(guī)范等進(jìn)行管理，不斷提高自己的管理水平。
總之，管理是國有企業(yè)中不可或缺的主題。只有在市場競爭經(jīng)濟(jì)條件下，才能夠不斷的促使物業(yè)管理改變思想觀念，不斷的創(chuàng)新，推動物業(yè)的管理向著更高層次發(fā)展。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷的開拓進(jìn)取、打破常規(guī)、提高其核心競爭力，緊跟時代潮流和發(fā)展，才能夠適應(yīng)競爭激烈的社會，促進(jìn)物業(yè)管理走可持續(xù)發(fā)展的道路。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇十
摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化趨勢的深化，企業(yè)應(yīng)對日益激烈的競爭而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進(jìn)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，可以對企業(yè)的資源進(jìn)行全面管理和優(yōu)化配置，進(jìn)而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本文將對大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作存在的問題進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；一體化；內(nèi)容；措施；探索
大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運(yùn)用人力、物力和財力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一考核評價，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理流程進(jìn)行規(guī)范，并推動了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的按需分配；大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項(xiàng)目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。
一、大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中存在的問題
（一）物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進(jìn)行及時調(diào)整
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認(rèn)識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時滯效應(yīng)。比如新都會項(xiàng)目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團(tuán)公司，置業(yè)受集團(tuán)委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟(jì)韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進(jìn)行及時的調(diào)整。
（二）大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險較大
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險之一就是效益風(fēng)險，同時由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)較高。比如新都會項(xiàng)目的最大風(fēng)險在于效益風(fēng)險，由于該項(xiàng)目的初定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費(fèi)用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項(xiàng)目面臨的風(fēng)險增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉(zhuǎn)變兩個方面，尤其是專業(yè)門類補(bǔ)缺，正式管理項(xiàng)目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對象都發(fā)生了變化；再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。
二、構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的措施
（一）健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會管理處在走進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，認(rèn)識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。
（二）完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險，明確財務(wù)管理制度，可以降低財務(wù)風(fēng)險和資金流動風(fēng)險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟(jì)效益。例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗(yàn)的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進(jìn)工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。
（三）重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺
物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺，保持物業(yè)管理活動和經(jīng)營活動的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會業(yè)務(wù)管理工作首先啟動的就是形象識別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時、質(zhì)量優(yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實(shí)用的品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。
（四）重視市場調(diào)研和人才管理工作
新都會項(xiàng)目初期，為了全面論證新都會項(xiàng)目的可行性，公司領(lǐng)導(dǎo)會同各職能部門按項(xiàng)目標(biāo)的反復(fù)修改測算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項(xiàng)目中進(jìn)行實(shí)地考察，完善了新都會項(xiàng)目的初步框架和實(shí)施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責(zé)任心、管理能力、專業(yè)技能的新生代管理者，新都會物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓(xùn)管理者，不斷輸送新人進(jìn)入新都會。
（五）要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項(xiàng)目品質(zhì)
公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項(xiàng)目時，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管控上，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項(xiàng)目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場需要，并積極探索發(fā)展出路，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對公司項(xiàng)目形象進(jìn)行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心；將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓(xùn)、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場發(fā)展的需要，使得公司獲得了進(jìn)一步的發(fā)展。
（六）要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)
公司對自身的優(yōu)勢進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)市場情況建立了嚴(yán)格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時，還對業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺保障機(jī)制等均在制度上加以確立和嚴(yán)格落實(shí)。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護(hù)服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動保障管理規(guī)定》等；針對酒類經(jīng)營類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導(dǎo)規(guī)范》，并同時建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案》等規(guī)章制度，公司把運(yùn)行成熟的管理制度運(yùn)用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)行奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場所治安責(zé)任書》，并建立誠信經(jīng)營檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進(jìn)品牌真牌真品；同時，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責(zé)任制”，并保持投訴處理時間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。
（七）要建立健全監(jiān)督控制機(jī)制，提高管理工作水平
公司在日常經(jīng)營過程中十分重視監(jiān)督控制機(jī)制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實(shí)到實(shí)處，明確各個部門和員工的職責(zé)，建立了完善的問責(zé)追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導(dǎo)為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶進(jìn)行消防安全巡查；每周管理處經(jīng)理將進(jìn)行安全巡視；每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。每逢節(jié)日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準(zhǔn)備，嚴(yán)格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進(jìn)貨驗(yàn)收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。
三、對大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的展望
（一）要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經(jīng)濟(jì)具有較好的資源配置作用，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作要實(shí)現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業(yè)管理協(xié)會，設(shè)立公司獎勵機(jī)制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經(jīng)濟(jì)競爭，力爭獲獎項(xiàng)，從而提高企業(yè)的知名度，新都會項(xiàng)目告訴我們：雖然一個企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進(jìn)行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實(shí)現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標(biāo)。
（二）關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新
新都會項(xiàng)目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立改進(jìn)、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動。同時，新都會項(xiàng)目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓(xùn)平臺，形成模塊輸出。新都會項(xiàng)目的管理實(shí)踐揭示了，人才問題已成為我們公司進(jìn)一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進(jìn)、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機(jī)制對公司未來的發(fā)展具有重要作用。
（三）規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財務(wù)代表
構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護(hù)公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發(fā)商、招租方進(jìn)行財務(wù)溝通，可建立財務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務(wù)管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項(xiàng)目的財務(wù)現(xiàn)狀，進(jìn)而防范財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張軍。用心服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基石[n]。中華建筑報，20xx.
[2]張蕊琳。轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)角色定位[j]。大眾商務(wù)，20xx(2)。
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇十一
：伴隨著物質(zhì)生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴(yán)格，因此，住宅業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會在很大程度上對業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會對物業(yè)的主要結(jié)構(gòu)和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護(hù)，分析房屋滲漏維修施工各個階段的要點(diǎn)。
物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術(shù)
1.1基礎(chǔ)建設(shè)不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當(dāng)線圈材料附在墻壁時，熱瀝青會迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會蒸發(fā)到空氣中，從而導(dǎo)致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設(shè)的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運(yùn)動，不利于膜的形成，這將會影響到涂層之間的結(jié)合力，導(dǎo)致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結(jié)構(gòu)和接縫問題。線圈位置的不恰當(dāng)，兩線圈的寬度不夠，會使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會疏忽一些碎片(或嚴(yán)重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導(dǎo)致了涂層與砂漿之間的粘結(jié)力減少。
對于沒有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時了解房屋滲漏的基本情況，制定相應(yīng)的維修方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當(dāng)屋面防水層失效后（且滲漏部位面積?。?，應(yīng)該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、sbs改性瀝青作覆蓋層，兩側(cè)粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時間較長，不適合長時間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護(hù)和可靠，并且可以降低維護(hù)成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進(jìn)行切割?？梢蕴钛a(bǔ)特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復(fù)加工方法需要精心維護(hù)，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應(yīng)進(jìn)行大面積的維護(hù)。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴(yán)重失效，會造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時應(yīng)該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3.1基層處理。民用住宅項(xiàng)目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應(yīng)超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強(qiáng)度和剛度，這樣房屋不會發(fā)生明顯的變形。當(dāng)屋面防水時，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅(jiān)實(shí)、干凈。施工中的含水量應(yīng)控制在8%左右。砂漿的強(qiáng)度必須有足夠的強(qiáng)度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧?；蛑瞥杉s100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細(xì)節(jié)處理是關(guān)鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當(dāng)，會造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設(shè)計要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應(yīng)注意用密封劑對輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當(dāng)，碾壓材料固定密封；滾動材料應(yīng)該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應(yīng)與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應(yīng)小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設(shè)防水卷材的方法應(yīng)科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應(yīng)根據(jù)屋面的坡度來確定。當(dāng)坡度小于一定數(shù)值時，應(yīng)與壟平行鋪設(shè)，從檐口到兩個卷材的長邊，邊緣應(yīng)遵循流動方向，短邊應(yīng)導(dǎo)引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應(yīng)垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動材料必須越過脊。
[1]李新濱。淺談城市住宅“平改坡”改造[j].中國期刊網(wǎng)，20xx(04).
[2]羅熠。淺談房屋建筑墻體滲漏水的防治[j].科學(xué)之友，20xx(16).
[3]尹戰(zhàn)彪，劉國衛(wèi)，扶慶鵬。淺談建筑工程滲漏通病防治措施[j].科技資訊，20xx(16).
物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)篇十二
（一)社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問題
我國社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動機(jī)會較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細(xì)化，物業(yè)管理解決問題的力度和權(quán)力又明顯不足。
（二）社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。
（三）二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作
社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
（四）開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出
物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過開發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對開發(fā)商負(fù)責(zé)的服務(wù)意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識沒有及時轉(zhuǎn)變，加之與開發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時不是維護(hù)業(yè)主利益，而是錯誤地維護(hù)開發(fā)商利益。開發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量及服務(wù)問題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無義務(wù)承擔(dān)開發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責(zé)任，從而造成開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。
（一）物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給
社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時，在居民服務(wù)上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會沒有產(chǎn)生之前，即小區(qū)住戶未達(dá)到50%以上，應(yīng)由社區(qū)代為招標(biāo)選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標(biāo)協(xié)議書；在小區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生之后，即小區(qū)住戶達(dá)到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)移交小區(qū)業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理
每一個小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細(xì)化、具體，充分考慮到每一個小區(qū)的差異，能夠最大程度達(dá)到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對社區(qū)管理的配合。
（三）物業(yè)管理保持營利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營利部分
物業(yè)管理的營利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務(wù)也不只是無償性質(zhì)的，其中根據(jù)居民的實(shí)際需要，低收費(fèi)以及正常收費(fèi)也在其中。物業(yè)管理收費(fèi)屬于正常收費(fèi)性質(zhì)，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費(fèi)是情理之中的事情。
（一）通過物業(yè)管理平臺細(xì)化社區(qū)管理，最大程度實(shí)現(xiàn)社會效益
社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果通過物業(yè)管理平臺將社區(qū)管理與服務(wù)細(xì)化到每一個居民小區(qū)，小區(qū)再進(jìn)一步細(xì)化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運(yùn)作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達(dá)和下情上報，能夠很好地實(shí)現(xiàn)社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。
（二）通過社區(qū)非營利方式服務(wù)于物業(yè)營利方式，最大程度協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理的運(yùn)作模式屬于營利性質(zhì)，這種營利的實(shí)現(xiàn)只能以居民的繳費(fèi)和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區(qū)服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營利目標(biāo)，并最終直接決定或影響著居民對物業(yè)公司的認(rèn)同度。
（三）有效解決開發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突
物業(yè)公司納入社區(qū)管理，物業(yè)公司的招標(biāo)權(quán)由社區(qū)代表小區(qū)業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權(quán)益，避免了開發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標(biāo)權(quán)的及時移交和監(jiān)督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過社區(qū)協(xié)調(diào)解決，并可以由社區(qū)出面代表小區(qū)和開發(fā)商談判，能夠很好維護(hù)居民的權(quán)益。社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏”，即社區(qū)、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現(xiàn)。社區(qū)通過管理與服務(wù)的細(xì)化，使居民從中受惠，居民受惠又促進(jìn)了社區(qū)管理，使社區(qū)管理以最小投入獲得了最大產(chǎn)出。而物業(yè)管理，由于服務(wù)于社區(qū)和居民，也能從中受益，獲得持續(xù)服務(wù)的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實(shí)現(xiàn)了安居樂業(yè)、安定有序的生活理想。
【本文地址：http://gzsthw.cn/zuowen/6040631.html】
