在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過(guò)文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。大家想知道怎么樣才能寫(xiě)一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎？下面是小編幫大家整理的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
鄭州房地產(chǎn)分析篇一
1.定義：
房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿(mǎn)足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
2.分類(lèi)：
主要的分類(lèi)方式為二大類(lèi)：
（1）內(nèi)部融資和外部融資
內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等
外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等
（2.）直接和間接融資
直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類(lèi)機(jī)構(gòu)募集資金。
銀行貸款：
銀行融資需要注意的三要素：
1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率
銀行融資流程：
1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理
5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管
政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。
目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。
房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托，房地產(chǎn)債券類(lèi)信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類(lèi)信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類(lèi)信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購(gòu)買(mǎi)部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購(gòu)，并以抵押物和信用做擔(dān)保。
融資項(xiàng)目提供的主要材料：
從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。
其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。
項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來(lái)確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（irr），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過(guò)盈虧平衡分析和敏感度分析來(lái)對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。
鄭州房地產(chǎn)分析篇二
第一部分：市場(chǎng)分析
一、項(xiàng)目概況
二、項(xiàng)目swot分析
三、項(xiàng)目定位及usp導(dǎo)向
四、推廣思路
五、項(xiàng)目建議
第二部分：整合推廣策略
一、商鋪推廣策略
二、項(xiàng)目全程推廣方案
1、策略的選擇
2、具體執(zhí)行的策略分析
3、廣告推廣策略
4、sp活動(dòng)策略
5、銷(xiāo)售計(jì)劃
6、整合推廣計(jì)劃
7、物業(yè)管理策略第三部分：公司簡(jiǎn)介
一、國(guó)商策劃公司介紹
二、具備優(yōu)勢(shì)
三、工作理念
四、成功案例
五、對(duì)本案的態(tài)度
六、工作目標(biāo)
七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
八、附加服務(wù)前 言考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶(hù)分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、swot分析、項(xiàng)目定位及“usp”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售；而后期通過(guò)住宅的銷(xiāo)售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。第一部分 市場(chǎng)分析
一、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項(xiàng)目swot分析：優(yōu)勢(shì)分析：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；2）配套優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大，劣勢(shì)分析：1）消費(fèi)群劣勢(shì)高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；機(jī)會(huì)分析：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)；2）稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
三、項(xiàng)目定位及usp導(dǎo)向我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：① 形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)————————-以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）品位cld生活————————-概念創(chuàng)新3）情感享受————————-高檔生活社區(qū)滿(mǎn)足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)————————-位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁② 功能定位1）自由空間、自由組合————————-框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2）投資潛力大————————-地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”3）生活的便利————————-電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便4）盡享都市繁華————————-坐擁繁華景象（高層建筑）③ 品牌定位通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項(xiàng)目“usp”的提煉通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“usp”（unique selling proposition，即獨(dú)特銷(xiāo)售主張）是關(guān)鍵?！?突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升usp；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）● 高位嫁接，從形象上提升usp；① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活）③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④ 文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、項(xiàng)目推廣思路總的思路：
以商鋪的旺銷(xiāo)帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷(xiāo)售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。具體的推廣思路：1）商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷(xiāo)售或分體銷(xiāo)售兩種進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）2）住宅①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“cld”生活）：③ 通過(guò)商鋪的營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售；◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。
五、項(xiàng)目建議
1、案名設(shè)計(jì)紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如國(guó)嘉華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。
3、景觀園林設(shè)計(jì)建議整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)。
4、建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周?chē)ㄖ３謪f(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。
5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明。第二部分 整合推廣策略
（一）商鋪推廣策略
一、商鋪功能策劃：1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。2）對(duì)于大西路商鋪；① 整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)予以推廣。②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）
二、定價(jià)原則：針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷(xiāo)售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)控； 針對(duì)于大西路商鋪：1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)也不無(wú)裨益。
三、價(jià)格策略（1）“低開(kāi)高走”策略：即以?xún)?yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以?xún)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)熱銷(xiāo)效果的方法。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。（3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。
四、行銷(xiāo)推廣策略：
1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷(xiāo)售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是以單個(gè)鋪面銷(xiāo)售為主。
2、先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是針對(duì)于單個(gè)客戶(hù)。
3、以賣(mài)為主，以租為輔對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣(mài)為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)全力銷(xiāo)售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。其具體的定價(jià)及銷(xiāo)售價(jià)格策略、銷(xiāo)售執(zhí)行策略及廣告策略詳見(jiàn)整合推廣方案
（二）本案的全程推廣方案
1、策略的選擇我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過(guò)概念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)群體,并且通過(guò)概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷(xiāo)售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤(pán)的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷(xiāo)的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之二：以“品位cld生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的soho社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)
2、具體執(zhí)行的策略分析1）定價(jià)策略本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；2）價(jià)格策略分析建議采用“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。價(jià)格策略實(shí)施：1）不公開(kāi)售價(jià)，客戶(hù)可以交納誠(chéng)意金，開(kāi)盤(pán)時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在6％左右）2）開(kāi)盤(pán)期交納誠(chéng)意金的客戶(hù)通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以退還。此策略適用于入世初期。3）營(yíng)銷(xiāo)渠道分析采用以第一營(yíng)銷(xiāo)渠道（銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤(pán)以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)業(yè)務(wù)代表直銷(xiāo)推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。以第二營(yíng)銷(xiāo)渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我司認(rèn)為第二營(yíng)銷(xiāo)渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性，客戶(hù)之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘?gòu)房者之間的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。4）媒體分析及策劃媒體選擇：1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；2）電視媒體：通過(guò)鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告）媒體策劃：報(bào)紙廣告項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向；電視廣告以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤(pán)形象，展現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)；dm單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。
3、廣告推廣策略●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣方案主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷(xiāo)來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告宣傳；廣告訴求點(diǎn)“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線(xiàn)設(shè)計(jì)）1）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類(lèi)比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力；2）新生活方式訴求：首倡cld生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；
3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；5）……等等各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施：
一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；
二、公開(kāi)期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，如解密“cld”生活為主線(xiàn)進(jìn)行宣傳；
三、熱銷(xiāo)期：通過(guò)文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣
四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳
4、sp活動(dòng)方案sp活動(dòng)方案思路1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)）① 通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道② 通過(guò)探討城市“cld”為主線(xiàn)的系列新聞活動(dòng)2）開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)① 舉行開(kāi)盤(pán)慶典儀式② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)3）節(jié)假日復(fù)合促銷(xiāo)活動(dòng)① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)② 國(guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)4）公關(guān)促銷(xiāo)① 名人代言以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。
5、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷(xiāo)售90％以上是比較有把握的。住宅部分：上半年完成40％以上的銷(xiāo)售率，下半年完成50％以上的銷(xiāo)售率。商鋪部分：上半年完成60％以上的銷(xiāo)售率，下半年完成30％以上的銷(xiāo)售率。
6、整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見(jiàn)整合推廣方案）i.基本原則：
1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)；
2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；ii.推廣實(shí)施步驟：實(shí)施的第一步，樓盤(pán)vi形象的全面整合，采用樓盤(pán)基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用pop廣告、戶(hù)外廣告，制造視覺(jué)沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開(kāi)通電話(huà)咨詢(xún)熱線(xiàn)。實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢(xún)排號(hào)。實(shí)施的第三步，開(kāi)盤(pán)左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤(pán)清理。前期工作
1、項(xiàng)目vi系統(tǒng)包裝1）樓盤(pán)名稱(chēng)、logo設(shè)計(jì)；2）樓書(shū)、dm單設(shè)計(jì)；樓書(shū)、dm單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書(shū)的賣(mài)點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹以下幾部分的內(nèi)容：① 本案的升值潛力；② 本案倡導(dǎo)的生活方式。③ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。3）售樓部設(shè)計(jì)及pop、戶(hù)外廣告展示① 售樓部的設(shè)計(jì)② pop、戶(hù)外廣告展示4）售樓人員培訓(xùn)（略 詳見(jiàn)培訓(xùn)教材《銷(xiāo)售講習(xí)》）5）銷(xiāo)售管理制度制定（略 詳見(jiàn)《銷(xiāo)售管理制度》整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）
1、整合推廣策劃之價(jià)格策劃q第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。基本定價(jià)：定價(jià)說(shuō)明：① 預(yù)售證尚未辦理；② 以?xún)r(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶(hù)的注意。③ 收取客戶(hù)定金，為了先期穩(wěn)定購(gòu)買(mǎi)關(guān)系；④ 試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶(hù)的心理價(jià)位，為開(kāi)盤(pán)定價(jià)考慮。q第二階段：公開(kāi)期（售樓部投入使用至開(kāi)盤(pán)）定價(jià)原則：低價(jià)開(kāi)盤(pán)，運(yùn)用促銷(xiāo)制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。基本定價(jià)：定價(jià)說(shuō)明：① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開(kāi)盤(pán)，能給客戶(hù)驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷(xiāo)售氣氛；②以低價(jià)開(kāi)盤(pán)為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開(kāi)盤(pán)一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶(hù)對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹(shù)立良好口碑，為以后銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。q第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后2個(gè)月）定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)基本定價(jià)：定價(jià)說(shuō)明：① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考。② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶(hù)心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。q第四階段：持銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。基本定價(jià)：定價(jià)說(shuō)明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。q第五階段：尾盤(pán)期（封頂后至項(xiàng)目售完）定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷(xiāo)售?；径▋r(jià)：定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。
2、付款方式策略付款方式付款策略 一次性付款 銀行按揭
（一）銀行按揭
（二）特惠分期交定金簽認(rèn)購(gòu)書(shū) 10000元折扣 95 97 99 100七日內(nèi)簽署正式合同 100％ 30％ 30％ 30％余款支付方式 70％作按揭 20％入住前繳清，50％作按揭 余款一年內(nèi)免息付清說(shuō)明：（1）特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶(hù)有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理；
（2）銀行按揭
（二）付款方式要求20％入住前一次性付清。
7、物業(yè)管理策略物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無(wú)論是銷(xiāo)售還是品牌的樹(shù)立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：
一、全權(quán)委托管理優(yōu) 勢(shì)1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣 勢(shì)1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；
二、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問(wèn)；如戴德粱行優(yōu) 勢(shì)1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣(mài)點(diǎn)；2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；劣 勢(shì)1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問(wèn)題
三、自行管理優(yōu) 勢(shì)1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；劣 勢(shì)1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；2）對(duì)于突發(fā)事件沒(méi)有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。※備注：全程整合推廣方案（具體包括銷(xiāo)售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價(jià)及銷(xiāo)售價(jià)格策略及促銷(xiāo)活動(dòng)策略）
鄭州房地產(chǎn)分析篇三
肇慶市房地產(chǎn)當(dāng)前概況分析
在廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈美好前景帶動(dòng)下，肇慶樓市價(jià)值日漸凸顯，相比珠三角其它城市，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高是不爭(zhēng)事實(shí)。主動(dòng)走出去，擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，已經(jīng)成為不少有志于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)共識(shí)。本月15日至17日，廣州市舉辦“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會(huì)”，肇慶市星奧投資、中房百花園、星湖雅苑房產(chǎn)、星湖名郡房產(chǎn)、僑興實(shí)業(yè)、臻匯園房產(chǎn)、華基房產(chǎn)、廣物房產(chǎn)等八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組團(tuán)參展，首次以整體形象亮相一線(xiàn)城市。這不僅是肇慶市房地產(chǎn)業(yè)一次總體的檢閱，也使廣州市和珠三角置業(yè)者能夠在近距離了解肇慶，這對(duì)未來(lái)肇慶市房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。
一、肇慶的區(qū)域優(yōu)勢(shì)
肇慶市擁有四大區(qū)域優(yōu)勢(shì)：一是環(huán)境優(yōu)勢(shì)。肇慶城市環(huán)境空氣質(zhì)量好、生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、觀光休閑旅游資源富集，環(huán)境質(zhì)量與珠三角區(qū)域其它城市相比表現(xiàn)突出；二是肇慶市是久負(fù)盛名的山水景觀城市，也是國(guó)家歷史文化名城，自然資源與文化資源有機(jī)結(jié)合，最適宜人居；三是有獨(dú)特的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。肇慶市東臨珠三角腹地，西近桂東南區(qū)域、兩條國(guó)道貫穿城區(qū)、西江主航道，三茂鐵路等縮短了與珠三角及周邊城市的距離；四是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。肇慶市樓價(jià)明顯低于珠三角其他城市，對(duì)周邊縣（市）區(qū)、港澳臺(tái)華僑以及外地人士很有吸引力。
國(guó)務(wù)院已把肇慶納入珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要的城市之一，根據(jù)廣佛肇城際軌道交通規(guī)劃，肇慶將融入珠三角城際軌道交通體系，廣州等珠三角城市到肇慶都在一小時(shí)之內(nèi)。珠三角一體化發(fā)，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。而肇慶擁有珠三角城市中最多的土地資源，并且擁有鼎湖、星湖等風(fēng)景區(qū)，自然資源豐富。珠三角一體化之后，肇慶房地產(chǎn)將擁有更廣闊的發(fā)展空間。
二、當(dāng)前的市場(chǎng)狀況
多年來(lái)，肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持持續(xù)快速發(fā)展勢(shì)頭，盡管自去年下半年以來(lái)，受?chē)?guó)際經(jīng)融危機(jī)及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，但全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是比去年同期增長(zhǎng)了15.06％，達(dá)54.32億元，創(chuàng)歷史新高，保持著向前發(fā)展的動(dòng)力。
今年，城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，商品房交易量有較大回升，投資者信心逐漸恢復(fù)，呈現(xiàn)出平穩(wěn)健康、有序推進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展三個(gè)特點(diǎn)。
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（一）平穩(wěn)健康
根據(jù)肇慶城區(qū)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售網(wǎng)上合同實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)，今年1至4月，城區(qū)（包括端州、鼎湖區(qū)）商品房合同簽約銷(xiāo)售建筑面積38.3688萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.64％；成交金額12.9678億元，同比增長(zhǎng)52.16％，銷(xiāo)售建筑面積平均價(jià)為3379.78元／m2，同比下降
3.48％。
以上數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年數(shù)據(jù)按統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2009年數(shù)據(jù)為肇慶城區(qū)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售網(wǎng)上合同實(shí)時(shí)簽約系統(tǒng)顯示。
（二）有序推進(jìn)
一是政府及相關(guān)部門(mén)采取有效措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。在國(guó)務(wù)院和廣東省政府出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的基礎(chǔ)上，肇慶市建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，出臺(tái)了《關(guān)于支持我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的暫行辦法》，提出提高工作效率、減免服務(wù)性收費(fèi)等促進(jìn)措施，相關(guān)部門(mén)也優(yōu)化服務(wù)、加大支持力度，為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)際金融危機(jī)的影響下保持平穩(wěn)健康有序發(fā)展提供了有力支撐。
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二是企業(yè)主動(dòng)調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)。面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，企業(yè)及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，整合內(nèi)外部資源，主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，采取“面對(duì)、調(diào)整、改善”策略：即面對(duì)本區(qū)域消費(fèi)水平和市場(chǎng)需求，調(diào)整商品房銷(xiāo)售價(jià)格，調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境建設(shè)、推動(dòng)改善市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、改善物業(yè)服務(wù)。
一方面，開(kāi)發(fā)商根據(jù)肇慶市商品房消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)和居民消費(fèi)水平，主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。另方面，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和本地居民購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)特點(diǎn)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)，著重開(kāi)發(fā)建設(shè)中、小戶(hù)型商品住宅以適應(yīng)消費(fèi)需求。為促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商在推動(dòng)改善市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，將重心放到提高樓盤(pán)質(zhì)量、品位上來(lái)，完善小區(qū)配套、優(yōu)化區(qū)內(nèi)外環(huán)境、改善物業(yè)服務(wù)，以良好的質(zhì)量信譽(yù)和服務(wù)環(huán)境爭(zhēng)取消費(fèi)者的青睞。
（三）創(chuàng)新發(fā)展
今年以來(lái)，肇慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、提高開(kāi)發(fā)管理水平的同時(shí)，努力創(chuàng)新思維、開(kāi)拓市場(chǎng)，在實(shí)踐中摸索出兩種創(chuàng)新做法，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)闊了思路：
一是首次出現(xiàn)酒店式公寓經(jīng)營(yíng)方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，將酒店式物業(yè)管理引入住宅管理，形成“酒店、寫(xiě)字樓、商品住宅”三位一體的綜合性經(jīng)營(yíng)模式，具有單位小，好管理，租金高，易出租等特點(diǎn)，對(duì)促進(jìn)我市的旅游、商務(wù)發(fā)展及房地產(chǎn)投資具有積極作用。
二是出現(xiàn)物業(yè)管理創(chuàng)新。市百花園物業(yè)管理有限公司去年下半年以來(lái)，嘗試通過(guò)改善物業(yè)管理等服務(wù)樹(shù)立樓盤(pán)品牌、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，以此為代表，一批物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展多層次的有償服務(wù)如水電、家電維修、家政服務(wù)、車(chē)輛保管等來(lái)延伸和拓展物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和企業(yè)雙贏。
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三、進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
（一）認(rèn)清形勢(shì)、把握機(jī)遇，堅(jiān)定推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的信心和決心。
盡管目前我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著來(lái)自國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長(zhǎng)期趨勢(shì)并沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有應(yīng)對(duì)困難的有利條件和積極因素。
首先是《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008－2020）》將肇慶列為珠三角主體地區(qū)之一，使我市迎來(lái)了新一輪改革發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間并發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。
其次是中央、省、市積極調(diào)整政策，為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境。中央和省相繼出臺(tái)一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的政策措施，加大城建領(lǐng)域的固定資產(chǎn)投資和建設(shè)，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、給予企業(yè)合理的信貸支持等措施，為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)化解當(dāng)前困難、實(shí)現(xiàn)新發(fā)展提供了機(jī)遇條件。
肇慶市人居環(huán)境優(yōu)越，隨著區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)的日益突出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。作為珠三角西部的門(mén)戶(hù)城市，肇慶的區(qū)位和資源、環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯、人文底蘊(yùn)深厚，形成了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。隨著珠三角區(qū)域一體化進(jìn)程的提速，尤其是珠三角城際輕軌的開(kāi)通和南廣鐵路、貴廣鐵路、二廣（二連浩特－廣州）高速、汕昆（汕頭－昆明）高速、珠三角外環(huán)高速、揭茂（揭陽(yáng)－茂名）高速、開(kāi)南跨江大橋、西江“黃金水道”、肇慶港等交通網(wǎng)設(shè)施的建設(shè)和完善，肇慶市將形成鐵路、高速公路、水路于一體的立體交通體系，融入珠三角“一小時(shí)生活圈”，對(duì)珠三角其他城市及周邊城市購(gòu)房群體將形成巨大的吸引力。
（二）科學(xué)引導(dǎo)，理性發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有序開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照建設(shè)最適宜旅游的花園式風(fēng)景城市、最適宜人居的生態(tài)型山水城市、最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化工業(yè)城市的城市目標(biāo)，明確房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，引導(dǎo)企業(yè)合理開(kāi)發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)供給基本平衡，推動(dòng)城市資源保值升值。
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（三）加快對(duì)接，品牌帶動(dòng)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理水平。抓住廣肇城際軌道、貴廣和南廣鐵路等重大交通設(shè)施建設(shè)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，積極拓寬市場(chǎng)，圍繞城市軌道經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)做大做強(qiáng)。肇慶市組織開(kāi)發(fā)企業(yè)參加“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會(huì)”，目的就是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極走出動(dòng)，突破購(gòu)房區(qū)域局限，開(kāi)拓珠三角市場(chǎng)，推介優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，展示企業(yè)形象，打造房地產(chǎn)宜居品牌。
（四）加快建設(shè)，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。按照“東西呼應(yīng)、南北互動(dòng)”的要求，大力推進(jìn)廣肇城際軌道、城東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、星湖大道、信安路、龜頂新城等重大項(xiàng)目建設(shè)，抓好城東新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步拉大城市框架，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)一片、形成一片”的效果，為改善群眾生活、推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮最大效應(yīng)。近期要尤其加快解決管道燃?xì)獍惭b對(duì)接問(wèn)題。
（五）提高物業(yè)服務(wù)水平。肇慶市建設(shè)局把2009年定為物業(yè)管理規(guī)范年，通過(guò)進(jìn)報(bào)紙、進(jìn)電視、進(jìn)電臺(tái)、進(jìn)網(wǎng)絡(luò)、進(jìn)社區(qū)“五進(jìn)”擴(kuò)大宣傳，并分階段推進(jìn)物業(yè)管理調(diào)研，研究規(guī)范監(jiān)管的有關(guān)措施，還將于今年成立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，引導(dǎo)物業(yè)管理科學(xué)有序發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。
鄭州房地產(chǎn)分析篇四
房地產(chǎn)作業(yè)
32011110100房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控手段
監(jiān)管部門(mén)近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場(chǎng)和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場(chǎng)和法制的調(diào)控手段亟待跟進(jìn)發(fā)力。未來(lái)開(kāi)征資本利得稅、從嚴(yán)征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進(jìn)入監(jiān)管部門(mén)的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場(chǎng)手段是開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長(zhǎng)期看可以減少投資者囤積房屋的動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系。但有專(zhuān)家指出，稅法是國(guó)家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費(fèi)的繳納問(wèn)題，事關(guān)土地制度;開(kāi)征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財(cái)政收入的新支柱，加重普通百姓負(fù)擔(dān);除商品房外，其他各類(lèi)非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估困難等問(wèn)題。短期內(nèi)，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅難度較大。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機(jī)性購(gòu)房的重要市場(chǎng)手段和法制手段。在買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時(shí)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長(zhǎng)短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。比如，如果購(gòu)買(mǎi)一套房子是150萬(wàn)元，一年后如果以200萬(wàn)元賣(mài)掉，賺的50萬(wàn)元利潤(rùn)就以超過(guò)70%的稅率征稅，即上繳超過(guò)35萬(wàn)元的資本利得稅，這樣炒房的利潤(rùn)空間就大大縮小。
從嚴(yán)清算土地增值稅，也是具有可行性的市場(chǎng)和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、增加市場(chǎng)供給，改善市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，從嚴(yán)征收土地增值稅也會(huì)在一定程度上加大開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對(duì)那些項(xiàng)目不大、實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，促進(jìn)其加快銷(xiāo)售回籠資金。
不過(guò)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，改革稅制、打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，降低地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的動(dòng)力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實(shí)，從源頭上解決地價(jià)和房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。
此外，專(zhuān)家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)提高商品住宅項(xiàng)目的容積率。同時(shí)，政府作為土地市場(chǎng)提供者，可根據(jù)土地市場(chǎng)行情，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，加快研究保障房的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)體制，更好地引入民間資金進(jìn)入保障房建設(shè)中來(lái)，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。
總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)適時(shí)研究完善市場(chǎng)和法制手段，減少行政調(diào)控帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，多管齊下促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。
環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例
我國(guó)在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國(guó)沒(méi)有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒(méi)有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問(wèn)題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶(hù)業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開(kāi)道歉等措施，并可無(wú)條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。
2003年《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》登載了一宗消費(fèi)者因住房受到無(wú)線(xiàn)電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠(yuǎn)，所以很多人都購(gòu)買(mǎi)這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺(jué)失眠、頭疼，手機(jī)信號(hào)微弱。經(jīng)有關(guān)無(wú)線(xiàn)電檢測(cè)部門(mén)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無(wú)線(xiàn)電波嚴(yán)重超過(guò)正常人能承受的范圍，原因是距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一坐北京市某廣播電臺(tái)的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價(jià)格給予退房。
當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀
對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒(méi)有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀的優(yōu)劣，……，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周?chē)h(huán)境”的內(nèi)涵沒(méi)有進(jìn)一步解釋?zhuān)皇且蠊纼r(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周?chē)h(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周?chē)h(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周?chē)廴疚锖臀廴驹催M(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。
對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門(mén)和估價(jià)師還沒(méi)有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒(méi)有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。
樓市調(diào)控政策并未動(dòng)搖
隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線(xiàn)城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。市場(chǎng)整體復(fù)蘇明顯
前三季度，廣東商品房銷(xiāo)售面積5066.48萬(wàn)平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。
上海前三季度，上海市新建商品房銷(xiāo)售面積1229.94萬(wàn)平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京全市商品房銷(xiāo)售面積為1146.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.2%。
“整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是全面復(fù)蘇?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌稱(chēng)，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來(lái)信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長(zhǎng)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，目前整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購(gòu)入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場(chǎng)上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。
調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖
9月來(lái)，盡管貴陽(yáng)市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線(xiàn)城市尤為明顯：上海開(kāi)展限購(gòu)政策執(zhí)行情況專(zhuān)項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購(gòu)政策，規(guī)定北京戶(hù)籍居民購(gòu)房須持第二代身份證；廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)上，房屋最后售價(jià)只能加上10%左右“合理利潤(rùn)率”。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
“總體看，調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖，限購(gòu)限貸的方向沒(méi)有改變，地方在沒(méi)有違反限購(gòu)前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定。”龍斌說(shuō)。
我校周邊房?jī)r(jià)分析
根據(jù)資料顯示，09年時(shí)萬(wàn)年花城地區(qū)房?jī)r(jià)平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬(wàn)年花城五期房屋均價(jià)達(dá)到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。我校周邊交通比較便利，尤其年底開(kāi)通地鐵十號(hào)線(xiàn)二期，這在很大程度上方便了居民和學(xué)生的出行。故會(huì)使得更多住戶(hù)愿意在此地購(gòu)買(mǎi)房屋作為居住地。加之我校周?chē)谶M(jìn)行全面建設(shè)，拆遷等活動(dòng)，相信在不久的將來(lái)，定會(huì)縮小城鄉(xiāng)差距，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會(huì)促進(jìn)居民購(gòu)買(mǎi)房屋。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在維持一定水平的同時(shí)小額增長(zhǎng)。
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