房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理和房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)模板

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房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理和房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)篇一

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1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性,房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性.

a適應(yīng)性

b對專業(yè)管理的的依賴性

c位置的固定性

d相互之間的影響性

答案:c

解析:位置的固定性也稱不可移動性,是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性

2.某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.

a 50.5

b 60

c 65

d 75

答案:c

解析:80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )

a11.38%

b12.64%

c15.46%

d 16.22%

答案:b

解析:由(1+ra)=(1+rr)(1+rd)求得rr=12.64%

4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )

a 房屋出租

b 房地產(chǎn)抵押

c 土地使用權(quán)出讓

d 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

答案:c

解析:房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場

5.一般來說,認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格( ?)價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格.

a高于

b低于

c等于

d高于等于

答案:a

6.某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺,實(shí)際銷售量為110萬臺,企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為( )萬臺.

a102

b120

c108

d88

答案:c

解析:q=0.8*110+0.2*100=108

7.下列說法不正確的是( )

a利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù).對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.

b償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù).對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.

c在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

d一般來說,對于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%.

答案:a

解析:利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2.

8.某筆筆資金按單利計(jì)息,n個(gè)周期末的本利和為( )

a p(1+i)n

b p(1+i*n)

c p*n*i

d a(1+i)n

答案:b

解析:fn= p(1+i*n)

9.某投資者以1000萬元價(jià)格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán),目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末),則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )

a 101萬元

b 137萬元

c 256萬元

d 500萬元

答案:b

解析:npv=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

10.從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指( )

a房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

b獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

c房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競爭程度

d房地產(chǎn)開發(fā)程度

答案:b

解析:從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

11、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是( ).

a.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

b.購買房地產(chǎn)投資信托公司(reits)的股份

c.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(mbs)

d.購買一座正在運(yùn)營的高爾夫球場

標(biāo)準(zhǔn)答案:d

12、所謂住房抵押支持證券,就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的( )債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的.

a.房地產(chǎn)企業(yè)債券

b.個(gè)人住房抵押貸款

c.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

d.金融機(jī)構(gòu)長期融資

標(biāo)準(zhǔn)答案:b

13、房地產(chǎn)投資的( )特點(diǎn),正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因.

a.能夠得到稅收方面的好處

b.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

c.能抵消通貨膨脹的影響

d.提高投資者的資信等級

標(biāo)準(zhǔn)答案:c

14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難.這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( ).

a.政治風(fēng)險(xiǎn)

b.政策風(fēng)險(xiǎn)

c.利率風(fēng)險(xiǎn)

d.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案:b

15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,流動性很差,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金.這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( ).

a.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

b.政策風(fēng)險(xiǎn)

c.利率風(fēng)險(xiǎn)

d.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案:a

16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用,使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用,而這些在初始評估中是不可能考慮到的.這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( ).

a.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

b.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

c.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

d.比較風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案:b

17、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資.其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%,國家債券的收益率為3.5%.此時(shí),該地區(qū)寫字樓市場相對整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )?

a.0.57

b.0.74

c.0.80

d.1.04

標(biāo)準(zhǔn)答案:b

解析:由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%),故βj=0.74

18、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的`資金相比,購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn).

a.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

b.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

d.政策風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案:a

19、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大,若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來,便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消,從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低,要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)( ).

a.正的協(xié)方差

b.負(fù)的協(xié)方差

c.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

d.絕對協(xié)方差

標(biāo)準(zhǔn)答案:b

20、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同,租金為400元/m2?年,則其面臨( ).

a.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

b.周期風(fēng)險(xiǎn)

c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案:d

解析:通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn).是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn).當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí),投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn).以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長,投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大.

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