方案是解決問題的關(guān)鍵，我們必須認(rèn)真考慮每個細(xì)節(jié)。方案的可行性需要建立在充分的研究和調(diào)查的基礎(chǔ)上。以下方案實施的經(jīng)驗分享，或許能夠幫助大家更好地應(yīng)對實際問題和挑戰(zhàn)。
土地增值稅清算方案篇一
為了強(qiáng)化我院學(xué)生入黨積極分子隊伍建設(shè)，更好地發(fā)揮黨章學(xué)習(xí)小組的作用，學(xué)生黨支部特制定本辦法，望各班遵照執(zhí)行。
一、黨章學(xué)習(xí)小組的組建與小組長的設(shè)置辦法。
1、黨章學(xué)習(xí)小組由班上所有的積極分子（包括重點積極分子和普通積極分子）組成。下班黨員在每學(xué)期開學(xué)后兩周之內(nèi)完成小組組員的調(diào)整與組建工作。中間需調(diào)整的由組長提出申請交下班黨員報支部核實，并按支部給出的處理意見執(zhí)行。
2、黨章學(xué)習(xí)小組組長的設(shè)置。
（1）小組長的設(shè)置要求在各小組的組建工作完成之前完成，并及時報學(xué)生黨支部備案。
（2）大一大二黨章學(xué)習(xí)小組組長由各班團(tuán)支部書記擔(dān)任，大二以上的小組長由各班黨小組組長擔(dān)任。
（3）小組長的確定要求下班黨員考察其平時表現(xiàn)，并征求所下班級積極分子的意見（或由積極分子民主推薦產(chǎn)生）。
（4）小組長應(yīng)具備一定的組織和協(xié)調(diào)能力。在班上有一定的模范帶頭作用，能較好地處理與同學(xué)之間的關(guān)系。原則上不能兼任班團(tuán)干部的職務(wù)。
（5）每學(xué)期需要更換組長的班級，前任組長應(yīng)將有關(guān)材料轉(zhuǎn)交給新任組長，并幫助其盡快熟悉組長的工作職責(zé)。
（6）各年級設(shè)一名年級組長，幫助傳達(dá)支部精神以及收集材料與信息。年級組長由支部直接委任。
二、黨章學(xué)習(xí)小組組長的職責(zé)。
1、組長應(yīng)全方位了解積極分子的學(xué)習(xí)、工作、生活等各方面的情況，并及時將信息反饋到下班黨員處，以便下班黨員能及時、準(zhǔn)確地了解所下班級的情況。
2、組織組員學(xué)習(xí)黨的有關(guān)知識。包括黨章及黨的有關(guān)方針、政策以及上級黨組織的`報告、指示、決定等有關(guān)文件，并組織開展討論，寫好學(xué)習(xí)心得。小組長應(yīng)及時將討論成果匯報到下班黨員處。
3、積極配合學(xué)生黨員在班上進(jìn)行的群眾意見調(diào)查及有關(guān)調(diào)研工作，并為他們提供真實、全面的信息。
4、積極參加黨校組織的討論。平時應(yīng)自覺學(xué)習(xí)黨的有關(guān)理論著作，提高自身的政治理論水平。
5、章學(xué)習(xí)小組是黨支部在同學(xué)中設(shè)立的監(jiān)督崗和信息站。組長要積極引導(dǎo)組員監(jiān)督本班下班黨員的工作或其他學(xué)生黨員的日常行為，并及時將信息反饋到黨支部。同時也可搜集同學(xué)對黨支部及下班黨員工作的建議并反饋到下班黨員或黨支部。
6、學(xué)期對一個學(xué)期的工作要寫出計劃和總結(jié)，按照學(xué)生黨支部的要求及時上交。
7、一個月的第一周的星期五晚9：30以前報告本班積極分子的情況。
三、黨章學(xué)習(xí)小組活動實施辦法。
1、黨章學(xué)習(xí)小組的活動由學(xué)生黨支部的活動組負(fù)責(zé)組織評比。
2、同年級之間的黨章學(xué)習(xí)小組可加強(qiáng)交流與合作。
3、各小組制定的活動方案要在起動之前向支部提出申請，并寫出詳細(xì)計劃。活動圓滿完成之后，寫出活動總結(jié)可參與期末評比。對組織得比較好且有影響力的活動，支部將給予獎勵。
4、各小組未經(jīng)支部批準(zhǔn)，不得以黨章學(xué)習(xí)小組活動為名到校外開展活動。
四、其他。
1、各小組如有事可向下班黨員或黨支部黨員咨詢。
2、對于兩次以上無故不參加班級黨章學(xué)習(xí)小組組織的學(xué)習(xí)、討論或活動的積極分子，組長可向支部申請取消其積極分子資格。
3、組長平時要多向下班黨員匯報工作。形式可以是口頭也可以是書面匯報。
土地增值稅清算方案篇二
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復(fù)雜的稅種，復(fù)雜的原因在于對其清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理時，主要是根據(jù)建筑物的不同類型對預(yù)征比例進(jìn)行確定，等到滿足清算條件之后再進(jìn)行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內(nèi)容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)對其研究。
土地增值稅清算方案篇三
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法征稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定。
國家^v^出臺的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了“兩個條件”、“兩個時間”，細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“”：
其一，符合清算條件的項目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
“”：
土地增值稅清算方案篇四
尊敬的各位院方領(lǐng)導(dǎo)：你們好!
轉(zhuǎn)眼即將接近尾聲,我們將迎來嶄新的一年，回顧過去一年來，自從三月份我邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目工程開工以來，在院方領(lǐng)導(dǎo)和各部門的大力支持關(guān)懷下，憑借我工程部全體員工自身辛勤的努力，克服了施工環(huán)境惡劣、項目工期緊、等諸多困難，順利完成了中心醫(yī)院1號樓、康復(fù)樓、、、、的主體和結(jié)構(gòu)的施工任務(wù)。
邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目于203月動工，計劃于?年?月投入使用，為了完成這個總目標(biāo)，工程部在各級院方領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和帶領(lǐng)下，與其它部門攜手努力，前期，我們?nèi)〉昧瞬诲e的成績，不論從工程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全上都能滿足總目標(biāo)。工程部在每個階段的工作中勤勤懇懇、積極主動地完成各級領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，并在做好本職工作的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)鉆研，努力提高自己的業(yè)務(wù)水平，現(xiàn)將本項目工作情況匯總?cè)缦?，總結(jié)過去，找出不足，為以后的工作開展順利積累更多經(jīng)驗。
一、施工進(jìn)度管理;。
工程部是生產(chǎn)進(jìn)度的主責(zé)部門，工程進(jìn)展的快慢直接牽動著工程部每名員工的神經(jīng)，每時每秒都在給工程部的工作做出客觀的評判。而工程部對施工進(jìn)度的管理職能主要體現(xiàn)在審定施工單位編制的施工總進(jìn)度計劃和年、月、旬、周施工進(jìn)度，執(zhí)行情況和保證措施上。
二、施工生產(chǎn)協(xié)調(diào)與工程分包管理;。
我中心醫(yī)院東區(qū)項目是一個大項目，根據(jù)自身特點，參施隊伍多，工序繁雜、施工地點分散，為減少相互之間的影響，保證生產(chǎn)的順利進(jìn)行，工程部在狠抓生產(chǎn)進(jìn)度管理的同時，積極為各分包開展協(xié)調(diào)服務(wù)工作，各分包與分包，總包與分包之間的協(xié)調(diào)都是一項艱巨且復(fù)雜的工作。真正將各單位的協(xié)調(diào)工作處理好，需要的不只是作為甲方代表的職權(quán)威信，還需要有一定的魄力且不能過于武斷，及時和各施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行溝通關(guān)于生產(chǎn)、技術(shù)、安全方面的問題。對上級的決策、決議及時下達(dá)到各單位，對下面反饋的信息及時上傳給領(lǐng)導(dǎo)，保證信息的暢通。
作為工程部對施工生產(chǎn)協(xié)調(diào)，必須要又預(yù)見性，在實際生產(chǎn)中，各單位為了完成自己的任務(wù)，首先都是把自己的利益放在首位，而很少去考慮過其他單位的施工難度，如果事先未處理得當(dāng)，接下來的施工過程中各個單位在工序交叉時，就會出現(xiàn)矛盾，各自為了自己的施工簡便，考慮自己的人工費，材料費等等，協(xié)調(diào)工作就難上加難，因此，工程部在每周一例會上要求所有分包單位，包括總包單位將上周的工作作出總結(jié)，并對存在的問題都一一提出，會議上通過談?wù)摚贸鼋Y(jié)論，找出原因所在，議定解決辦法,從而避免施工中工序上的交叉矛盾，確保工程順利進(jìn)行。會議記錄整理好，做到有記錄可查。
三、材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價;。
工程部對材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價始終堅持“在保證質(zhì)量，符合驗收規(guī)范，滿足功能要求的前提下，材料投標(biāo)單位必須在3家以上，低價中標(biāo)”的原則。俗話說“三個臭皮匠勝過一個諸葛亮”，工程部在處理材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價上從來就不一人主張，大小事宜都是擺在桌子上談，各談其見，客觀論事。首先工程部內(nèi)部匯總建議和意見，然后上報上級領(lǐng)導(dǎo)審核。所有定下來的材料必須有相應(yīng)的資質(zhì)證明、產(chǎn)品合格證、檢驗報告，安全生產(chǎn)許可證，材料進(jìn)場后，工程部嚴(yán)格要求監(jiān)理督促材料廠家現(xiàn)場見證抽樣進(jìn)行材料復(fù)檢，對不合格的材料堅決清除施工現(xiàn)場。
四、現(xiàn)場管理;。
雖然總包單位的質(zhì)安部是現(xiàn)場文施管理的主責(zé)部門，但是工程部依然全力以赴配合安保部做好現(xiàn)場文施管理工作。
施工安全管理：督促施工單位建立各級人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級人員的安全責(zé)任。將施工安全管理各方面組織起來，形成相互協(xié)調(diào)、促進(jìn)的整體，形成管理保證體系。對容易經(jīng)常出現(xiàn)安全隱患的部位進(jìn)行重點抽查對象，即對“三寶四口五臨邊”防護(hù)設(shè)施要求必須到位;腳手架搭拆方案，驗收使用手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)，定期檢查，及時整改，消除隱患;施工臨時用電必須按照“三相五線”制，設(shè)置專業(yè)人員管理，每天巡視，做好用電記錄;塔吊及龍門架、人或電梯、卸料平臺驗收合格并掛牌才能使用驗收要求安全裝置靈敏、可靠、保險標(biāo)牌信號醒目，架體穩(wěn)固，井架安全防護(hù)、卷揚機(jī)、吊索繩卡符合規(guī)范等。
施工現(xiàn)場質(zhì)量管理：工程質(zhì)量檢查一般采用現(xiàn)場生產(chǎn)工人自檢、互檢和交接檢相結(jié)合的方式，其依據(jù)為國家或部門辦法的工程施工驗收及驗收規(guī)范、工程施工技術(shù)操作規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)。從原料進(jìn)場、各施工單位工序構(gòu)配件的生產(chǎn)到工程竣工等全過程都必須在現(xiàn)場項目施工中進(jìn)行質(zhì)量檢驗。嚴(yán)格按照上道工序驗收不合格或未驗收，堅決不進(jìn)入下道工序，對驗收不合格的分項工程，該返工的必須要求施工單位定時返工。但是工程部對施工過程中存在的質(zhì)量問題現(xiàn)場嚴(yán)格監(jiān)控，將施工中存在質(zhì)量隱患消除在施工過程中。
五、合同、付款審核管理;。
簽訂工程經(jīng)濟(jì)合同時，要嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)，本著“平等互利、協(xié)商一致，等價有償”的原則，其合同條款也必須有針對性，責(zé)任明確，詞語準(zhǔn)確。對每月的工程進(jìn)度款的審核，我工程部堅持“實事求是，嚴(yán)格控制”的原則，對施工單位上報的工程量逐一核對，實事求是，工程量的單價和工程進(jìn)度款嚴(yán)格按照合同核對，結(jié)合工程已付款，按合同比例支付。
六、內(nèi)業(yè)管理工作;。
作為我們內(nèi)部管理，這是一個既繁瑣又重要的工作環(huán)節(jié)，要做好工程部的內(nèi)業(yè)管理，首先，要規(guī)范施工期間的各類圖紙、變更通知、工程合同及其他工程項目方面文件資料的收發(fā)、保管工作，發(fā)送的圖紙資料、通知、函等須留一份連同發(fā)文薄簽字后一起存檔;其次，對工程部的聯(lián)系單、通知單、函、工程圖紙的發(fā)放記錄進(jìn)行登記;再次，嚴(yán)格控制工程部用章審核制度，加蓋工程印鑒的文件、工程資料等，須經(jīng)過院方領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后蓋章。最后，必須保證工程文件資料不外泄。所有管理人員各就各位、各司其職。
七：工作目標(biāo);。
回顧過去，雖然在以往的施工任務(wù)中，遇到了不少困難，但在院方領(lǐng)導(dǎo)及各部門的大力支持和關(guān)懷下、在工程部團(tuán)結(jié)一致努力克服下我們都已經(jīng)一步一個腳印走了過來。雖然我們的主體及二次結(jié)構(gòu)都已基本完工，但是后續(xù)的精裝工程形式依然很嚴(yán)峻，工作量大，施工工序繁雜，尤其在一些特殊材料、設(shè)備上，更要高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，決不能松懈，在以后的工作中，我工程部要保持吃苦耐勞的優(yōu)良傳統(tǒng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，以嶄新的面貌，飽滿的熱情投入到新的一年工作中;認(rèn)真落實各項規(guī)章制度，加強(qiáng)質(zhì)量管理，在狠抓安全、生產(chǎn)、質(zhì)量、進(jìn)度的前提下，向我院領(lǐng)導(dǎo)及院方工作人員交付一份滿意的答卷。
土地增值稅清算方案篇五
一、委托人應(yīng)提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。
（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。
（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。預(yù)售許可證。
（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
二、稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
三、具體清算程序。
（一）扣除項目審核的審核程序。
1、取得土地使用權(quán)支付金額的審核：購買土地。
（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。
（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
（5）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金。
額是否存在明顯異常。
2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費的審核征用土地（1）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
（2）審核支付給個人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
（3）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
3、前期工程費的審核。
（1）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
（2）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
4、建筑安裝工程費的審核。
（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：
a.獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；
b.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
c.審核納稅人是否存在增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機(jī)械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。
5、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核。
（1）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
（6）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
（7）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。
（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。?）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。
6、開發(fā)間接費用的審核。
（1）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。
（6）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。
（7）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
（8）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
7、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核10%。
（1）審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。
（2）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：
a.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
c.審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
d.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
8、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核。
不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。
9、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核20%。
（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（2）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
（3）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（4）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。
10、對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?/p>
四、其他注意問題。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（三）、審核扣除項目是否符合下列要求：（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（3）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。
（6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
土地增值稅清算方案篇六
第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送清算資料。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)報送清算資料。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《^v^稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第十二條納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料。
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)通知納稅人在30日內(nèi)按規(guī)定補(bǔ)證；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。
第十四條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項目管理時，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)在對清算項目評估基礎(chǔ)上經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定清算的方式和清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條[條款廢止]主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在受理納稅人清算資料之日起60日內(nèi)完成清算審核。
土地增值稅清算方案篇七
土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，會涉及到一些對國有土地的轉(zhuǎn)讓問題，在對其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中單位或者個人會得到轉(zhuǎn)讓的收入，同時也會發(fā)生一定的成本費用(取得土地使用權(quán)所支付的金額;土地征用及拆遷補(bǔ)償款;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎(chǔ)設(shè)施費。
公共配套設(shè)施費;開發(fā)間接費用;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的加計扣除項目)，而土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額(收入-允許規(guī)定扣除項目金額后的余額)按相應(yīng)稅率計算征收的一種稅種。
一是可以對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行有效的規(guī)劃，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)控力度進(jìn)行加強(qiáng);二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現(xiàn)象進(jìn)行合理引導(dǎo)回歸理性，并且能夠?qū)σ驗榉績r上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進(jìn)行有效的避免和抑制;三是可以將我國的土地的利用率進(jìn)行有效的提高;四是能夠合理的將國家財政的收入進(jìn)行增加，同時還能夠?qū)覅⑴c到國有土地增值收益的分配方式進(jìn)行規(guī)范。
在進(jìn)行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進(jìn)行合理的、準(zhǔn)確的清算是土地增值稅清算的最終目標(biāo)。
土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關(guān)要求和規(guī)范，對所需要納稅的具體數(shù)額進(jìn)行確定的和計算的工作。
筆者認(rèn)為土地增值稅的清算工作是我國稅收體系十八稅一費中難度較大的稅種，與土地增值稅清算相關(guān)的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴(yán)格按照清算程序，嚴(yán)格遵守法律，同時根據(jù)項目實際，進(jìn)行合理的清算。
(一)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的處理。
為了對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序?qū)ζ髽I(yè)實際應(yīng)該扣除的拆遷補(bǔ)償費用進(jìn)行確定：
1.對于某個開發(fā)項目地方政府明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按政府文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;。
3.對于支付個人拆遷補(bǔ)償費的確認(rèn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局可以以拆遷的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補(bǔ)償金額。
(二)利息支出扣除問題的影響和處理。
根據(jù)國家對于土地增值稅清算相關(guān)問題的通知可以得出以下幾點：
一是在財務(wù)費用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的項目計算分?jǐn)偛⑶夷軌驅(qū)鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的證明的，那么可以根據(jù)實際情況據(jù)實扣除，但是需要指出的扣除限額不應(yīng)該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額高。
二是對于超過貸款期限的利息部分和加息部分不允許扣除。
三是對于貸款利息的上浮幅度超過國家有關(guān)部門規(guī)定的上浮幅度的部分，不允許扣除。
因此筆者認(rèn)為，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么按規(guī)定，可能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)進(jìn)行計算扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對項目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進(jìn)行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時，公共配套設(shè)施費用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。
二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預(yù)售許可證未滿三年，當(dāng)前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進(jìn)行清算，這就存在二次清算的需要。
二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。
如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。
因此筆者認(rèn)為，對于成片開發(fā)分期清算項目的成本費用，在分期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偳逅?，整體項目終了后不再進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偅@樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因為項目開發(fā)的時間性影響清算進(jìn)程。
(四)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理。
我國對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！边M(jìn)而擴(kuò)大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。
因此筆者認(rèn)為，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進(jìn)一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權(quán)證再銷售的，按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入一手房土地增值稅清算的范圍。
三、結(jié)束語。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常重要的稅種就是土地增值稅，土地增值稅清算結(jié)果，往往對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響是非常大。
在對土地增值說進(jìn)行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算規(guī)程和方法進(jìn)行，并且對清算過程中的難點問題進(jìn)行有效的分析，找出能夠?qū)﹄y點問題進(jìn)行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性和合理性。
參考文獻(xiàn)：
土地增值稅清算方案篇八
房地產(chǎn)企業(yè)通過政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？此種方式類似于非貨幣^v^換取得資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)確定，以換出資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)及稅費作為換入資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。一些地方土地增值稅清算政策明確可以扣除，應(yīng)適用于企業(yè)所得稅稅前扣除。
湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知（鄂地稅發(fā)。
[2008]211號）。
四、關(guān)于成本費用扣除的問題。
（一）與本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補(bǔ)償費用，并能充分證明此額外補(bǔ)償費用屬實的，可據(jù)實扣除。
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進(jìn)行扣除。
（三）開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補(bǔ)償費，可據(jù)實扣除。
（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項政府性行政規(guī)費和基金，可視同稅金予以扣除。土地增值稅征管和政策問題解答（南京地稅）。
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。
答：土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字（1995）6號）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。
廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知（桂地稅發(fā)〔2008〕44號）。
房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費用，凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目立項時所確定的各類設(shè)施投資，可據(jù)實扣除；與開發(fā)項目立項無關(guān)的，則不予扣除。
2011年6月25日。
土地增值稅清算方案篇九
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
土地增值稅清算方案篇十
1、解散決議。
有限責(zé)任公司，按照《公司法》第43條"股東會的議事方式和表決程序，除本法有規(guī)定的外，由公司章程規(guī)定。股東會會議作出修改公司章程、增強(qiáng)或者削減注冊資本的決議，以及公司合并、分立、解散或者變更公司形式的決議，必需經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東利用'；《公司法》第41條"召開股東會會議，應(yīng)該于會議召開15日前通知全體股東；但是，公司章程另有規(guī)定或者全體股東另有商定的除外。股東會應(yīng)該對所議事項的打算作成會議記錄，出席會議的股東應(yīng)該在會議記錄上簽名'，股東會的召集、通知及表決等程序應(yīng)該符合公司章程或法律的規(guī)定，會議召開應(yīng)提前15日通知全體股，公司股東會需經(jīng)三分之二以上表決權(quán)股東利用，形成解散決議。
2、成立清算組。
股東會作出有效的公司解散決議后15日內(nèi)成立清算組。
清算組舉行清算。人民法院應(yīng)該受理該申請，并準(zhǔn)時組織清算組舉行清算。'《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（二）》第7條"公司應(yīng)該依照公司法第184條的規(guī)定，在解散事由浮現(xiàn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，開頭自行清算。有下列情形之一，債權(quán)人申請人民法院指定清算組舉行清算的，人民法院應(yīng)予受理：
（一）公司解散逾期不成立清算組舉行清算的；
（二）雖然成立清算組但有意遲延清算的；
假如公司在舉行清算時，不根據(jù)規(guī)定通知公司記下機(jī)關(guān)的，公司記下機(jī)關(guān)可能會予以1萬元以上10萬元以下的罰款；未根據(jù)規(guī)定期限申報辦理稅務(wù)注銷記下的`，稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠處2000元以下的罰款，對情節(jié)嚴(yán)峻的，可處2000元以上10000元以下的罰款。
3、公示清算組信息。
清算組自成立之日起10日內(nèi)，登錄當(dāng)?shù)卣?wù)服務(wù)平臺，利用企業(yè)注銷網(wǎng)上服務(wù)專區(qū)拜訪或直接登錄國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，向社會免費公示清算組信息。公司原法定代表人應(yīng)向清算組移交公司管理權(quán)。需要移交的內(nèi)容包括但不限于：公司公章、債權(quán)債務(wù)清冊、資產(chǎn)清冊（根據(jù)流淌資產(chǎn)和固定資產(chǎn)分類記下造冊）、合同書、協(xié)議書等法律文件、賬務(wù)賬冊、空白支票、職工花名冊、公司歷史檔案等其他應(yīng)該提交的資料。
4、通知公告?zhèn)鶛?quán)人。
清算組自成立之日起60日內(nèi)利用國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)布債權(quán)人公告，也可在省一級報刊上刊登公司清算公告。
債權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)未申報債權(quán)，在清算程序終結(jié)前能夠補(bǔ)充申報。債權(quán)人補(bǔ)充申報的債權(quán)，能夠在尚未分配的財產(chǎn)中依法清償。尚未分配的財產(chǎn)不能全額清償補(bǔ)充申報債權(quán)的，股東以其在剩余財產(chǎn)分配中已經(jīng)取得財產(chǎn)予以清償。
對債權(quán)人申報的債權(quán)，清算組應(yīng)在核實后書面通知債權(quán)人，債權(quán)人對清算組核定的債權(quán)有異議的，經(jīng)債權(quán)人要求，清算組應(yīng)重新核定后通知債權(quán)人。債權(quán)人對清算組重新核定的債權(quán)仍有異議的，清算組應(yīng)告訴債權(quán)人向人民法院起訴確認(rèn)。
5、制作清算開頭日的資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單。
6、辦理完稅證實。
7、清算公告滿3個月后，制作清算結(jié)束日的資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單。
8、制作清算分配計劃。
制定清算計劃前，應(yīng)以清算組的名義托付具備相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對公司財務(wù)情況舉行審計，對財產(chǎn)狀況舉行評估，以保證清算工作的合法性。在對公司財產(chǎn)全面盤點，核實債權(quán)債務(wù)后，托付具備相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對公司財務(wù)情況舉行審計、對財產(chǎn)狀況舉行評估，編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單，制定清算計劃，報公司股東會確認(rèn)。未經(jīng)股東會確認(rèn)的清算計劃，不得落實。落實未經(jīng)確認(rèn)的清算計劃給公司或債權(quán)人造成損失的，清算組須擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。
債權(quán)為公司財產(chǎn)的重要組成部分，對于到期債權(quán)，清算組應(yīng)準(zhǔn)時清收；對于未到期債權(quán)，清算組應(yīng)與債務(wù)人商議，要求債務(wù)人盡可能提前清償，債務(wù)人不同意提前清償?shù)模軌蚶脗鶛?quán)轉(zhuǎn)讓等方式舉行優(yōu)化處置。清算組在全面清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單時，發(fā)覺公司財產(chǎn)不足以清償所有債務(wù)的，能夠與債權(quán)人商議制作有關(guān)債務(wù)清償計劃。債權(quán)人對債務(wù)清償計劃不予確認(rèn)的，清算組應(yīng)該向人民法院申請宣告破產(chǎn)。
9、由清算組制作清算報告、清算期內(nèi)收支報表和各種財務(wù)帳冊，報股東會確認(rèn)。
對這些材料的真切性與合法性予以確認(rèn)，取得企業(yè)終止回執(zhí)。清算報告的內(nèi)容包括：
（1）公司解散緣由及日期；
（2）清算組的組成；
（3）清算的形式；
（4）清算的步驟與支配；
（5）公司債權(quán)債務(wù)確實認(rèn)和處理；
（6）清算計劃；
（7）清算計劃的落實狀況；
（8）清算組成員履行職責(zé)狀況；
（9）其他有須要說明的內(nèi)容。
土地增值稅清算方案篇十一
眾所周知，會計核算是財務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財務(wù)人員安身立命的本錢，是各項財務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對財務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會計核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標(biāo)，財務(wù)部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計了一套會計科目表，制定了詳細(xì)的二級和三級明細(xì)科目，并且對各個科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們設(shè)的明細(xì)科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細(xì)項的收入、成本、費用，相關(guān)稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務(wù)部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務(wù)信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務(wù)報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團(tuán)財務(wù)部的各類財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財務(wù)部的要求。
3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財務(wù)部組織全體員工在20xx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統(tǒng)計表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財務(wù)報表xx張，出具預(yù)算報表xx張等。
二、融資、預(yù)算與資金管理工作。
資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是xx年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風(fēng)險。所以對于20xx年財務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財務(wù)部也投入了大量的時間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。
1、財務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿邑泿耪叩暮暧^調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風(fēng)險，在核準(zhǔn)貸款的時候會顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年xx市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務(wù)，因為我公司的資產(chǎn)負(fù)債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，xx年xx財務(wù)部走在了同行業(yè)財務(wù)部的前面。
2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動下，在財務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當(dāng)中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅實的基礎(chǔ)。也正是因為有了全面預(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時間內(nèi)比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產(chǎn)品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元(x天)、x萬元(x天)、x萬元(x天)，共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
土地增值稅清算方案篇十二
根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定，公司股東會決議清算，特制定如下清算方案：
一、自股東會決議清算之日起成立清算組，清算組由***組成。
二、清算組在清算期間行使下列職權(quán)：
（一）清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單；
（二）通知、公告?zhèn)鶛?quán)人；
（三）清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；
（四）清理債權(quán)、債務(wù)；
（五）處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn)。
三、清算組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人。
四、清算組按下列順序清償：
（一）支付清算費用；
（二）支付職工工資和社會保險費用及法定補(bǔ)償金；
（三）繳納所欠稅款；
（四）清償公司債務(wù)。
五、清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告，報股東會批準(zhǔn)。
土地增值稅清算方案篇十三
(一)導(dǎo)語。主要概述清算組織人員組成情況，確定清算基準(zhǔn)日期(指確定清算工作開始的日期)，扼要總結(jié)工作，說明委托哪些機(jī)構(gòu)完成哪些工作。
(二)事業(yè)單位概況。內(nèi)容有該單位性質(zhì)、地址、《事業(yè)單位法人證書》號和代碼標(biāo)識、資金、職工人數(shù)、單位運轉(zhuǎn)狀況及注銷的原因。
(三)進(jìn)行清算的法律依據(jù)。主要是《事業(yè)單位登記管理暫行條例》、《審計法》等相關(guān)法規(guī)。
(四)清算組織的工作情況，如進(jìn)行接管，清理財產(chǎn)、確認(rèn)債權(quán)債務(wù)、財務(wù)審計、總體資產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、委托稅收機(jī)關(guān)或海關(guān)出具完稅證明等。
(五)確定清算基準(zhǔn)日帳面資產(chǎn)負(fù)債情況。
(六)清算審計情況，包括該事業(yè)單位的流動資產(chǎn)、對外投資、固定資產(chǎn)，流動負(fù)債、長期負(fù)債情況等。
(七)資產(chǎn)評估情況，主要由依照國家有關(guān)法律、法規(guī)具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對被清算單位的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上由清算組織進(jìn)行綜合評估。
(八)債權(quán)確認(rèn)情況，主要說明債權(quán)的組成和債權(quán)人的情況。
(九)清算組織提供的事業(yè)單位有無訴訟爭議和未完結(jié)的事項的情況說明。
(十)清算費用，詳細(xì)注明支出清算費用的項目和數(shù)字。
(十一)清算結(jié)論，對清算的整體資產(chǎn)進(jìn)行總的估價。
根據(jù)《公司法》及xxx公司(以下簡稱公司)《章程》的有關(guān)規(guī)定，公司已經(jīng)x年xx月xx日召開的股東會決議解散，并成立清算組于x年xx月xx日開始對公司進(jìn)行清算?，F(xiàn)將公司清算情況報告如下：
一、清算組成員組成情況。清算組成員由股東xxx、xxx、xxx組成，由xxx擔(dān)任清算組負(fù)責(zé)人。
二、通知和公告?zhèn)鶛?quán)人情況。公司清算組于x年xx月xx日通知了公司債權(quán)人申報債權(quán)，并于x年xx月xx日在xxx報公告公司債權(quán)人申報債權(quán)。
三、公司財務(wù)狀況。截止x年xx月xx日，公司資產(chǎn)總額為xxx元，其中，凈資產(chǎn)為xxx元，負(fù)債總額為xxx元。
四、公司財產(chǎn)構(gòu)成狀況。(應(yīng)以“財產(chǎn)清單”的形式羅列公司財產(chǎn)的`名稱、數(shù)量、價值、存放地點;銀行存款應(yīng)注明開戶行及銀行帳戶)。
1、債權(quán)的清收情況;(包括債權(quán)的具體種類及金額，是否已清收等情況)。
2、債務(wù)的清償情況;(包括債務(wù)的具體種類及金額，是否已清償?shù)惹闆r)。
六、公司剩余財產(chǎn)的分配情況。
公司剩余的財產(chǎn)由全體股東按出資比例分配。
七、公司的會計憑證、賬冊等會計資料的保存情況。
公司會計憑證、帳冊等會計資料由xxx負(fù)責(zé)保存。
八、其它有關(guān)事項說明。
清算組成員簽字：
股東簽字(蓋章)：
xxx公司(蓋章)。
x年xx月xx日。
土地增值稅清算方案篇十四
xx有限責(zé)任公司清算組：
我們接受委托，審計了xxx有限責(zé)任公司20xx年6月25日的清算資產(chǎn)負(fù)債表，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益表和債權(quán)清償表。
按照企業(yè)會計準(zhǔn)則體系的規(guī)定編制財務(wù)報表是貴公司管理層的責(zé)任。這種責(zé)任包括：
（2）選擇和運用恰當(dāng)?shù)臅嬚撸?/p>
（3）做出合理的會計估計。
我們的責(zé)任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見。我們按照中國注冊會計師審計準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師審計準(zhǔn)則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計劃和實施審計工作以對財務(wù)報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。
審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關(guān)財務(wù)報表金額和披露的審計證據(jù)。選擇的審計程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導(dǎo)致的財務(wù)報表重大錯報風(fēng)險的評估。在進(jìn)行風(fēng)險評估時，我們考慮與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以設(shè)計恰當(dāng)?shù)膶徲嫵绦颍康牟⒎菍?nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當(dāng)性和作出會計估計的合理性，以及評價財務(wù)報表的總體列報。
我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)模瑸榘l(fā)表審計意見提供了基礎(chǔ)。
我們認(rèn)為，貴公司清算會計報表符合企業(yè)會計準(zhǔn)則和《國有企業(yè)試行破產(chǎn)有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，在所有重大方面公允地反映了xxx有限責(zé)任公司20xx年6月25日的清算財產(chǎn)狀況，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益和債權(quán)清償情況。
土地增值稅清算方案篇十五
（一）導(dǎo)語。主要概述清算組織人員組成情況，確定清算基準(zhǔn)日期（指確定清算工作開始的日期），扼要總結(jié)工作，說明委托哪些機(jī)構(gòu)完成哪些工作。
（二）事業(yè)單位概況。內(nèi)容有該單位性質(zhì)、地址、《事業(yè)單位法人證書》號和代碼標(biāo)識、資金、職工人數(shù)、單位運轉(zhuǎn)狀況及注銷的原因。
（三）進(jìn)行清算的法律依據(jù)。主要是《事業(yè)單位登記管理暫行條例》、《審計法》等相關(guān)法規(guī)。
（四）清算組織的工作情況，如進(jìn)行接管，清理財產(chǎn)、確認(rèn)債權(quán)債務(wù)、財務(wù)審計、總體資產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、委托稅收機(jī)關(guān)或海關(guān)出具完稅證明等。
（五）確定清算基準(zhǔn)日帳面資產(chǎn)負(fù)債情況。
（六）清算審計情況，包括該事業(yè)單位的`流動資產(chǎn)、對外投資、固定資產(chǎn)，流動負(fù)債、長期負(fù)債情況等。
（七）資產(chǎn)評估情況，主要由依照國家有關(guān)法律、法規(guī)具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對被清算單位的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上由清算組織進(jìn)行綜合評估。
（八）債權(quán)確認(rèn)情況，主要說明債權(quán)的組成和債權(quán)人的情況。
（九）清算組織提供的事業(yè)單位有無訴訟爭議和未完結(jié)的事項的情況說明。
（十）清算費用，詳細(xì)注明支出清算費用的項目和數(shù)字。
（十一）清算結(jié)論，對清算的整體資產(chǎn)進(jìn)行總的估價。
根據(jù)《公司法》及xxx公司（以下簡稱公司）《章程》的有關(guān)規(guī)定，公司已經(jīng)x年x月x日召開的股東會決議解散，并成立清算組于x年x月x日開始對公司進(jìn)行清算?，F(xiàn)將公司清算情況報告如下：
（一）清算組成員組成情況。清算組成員由股東xxx、xxx、xxx組成，由xxx擔(dān)任清算組負(fù)責(zé)人。
（二）通知和公告?zhèn)鶛?quán)人情況。公司清算組于x年x月x日通知了公司債權(quán)人申報債權(quán)，并于x年x月x日在xxx報公告公司債權(quán)人申報債權(quán)。
（三）公司財務(wù)狀況。截止x年x月x日，公司資產(chǎn)總額為xxx元，其中，凈資產(chǎn)為xxx元，負(fù)債總額為xxx元。
（四）公司財產(chǎn)構(gòu)成狀況。（應(yīng)以“財產(chǎn)清單”的形式羅列公司財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價值、存放地點；銀行存款應(yīng)注明開戶行及銀行帳戶）。
（五）公司債權(quán)、債務(wù)的清算情況。
1、債權(quán)的清收情況；（包括債權(quán)的具體種類及金額，是否已清收等情況）。
2、債務(wù)的清償情況；（包括債務(wù)的具體種類及金額，是否已清償?shù)惹闆r）。
（六）公司剩余財產(chǎn)的分配情況。
公司剩余的財產(chǎn)由全體股東按出資比例分配。
（七）公司的會計憑證、賬冊等會計資料的保存情況。
公司會計憑證、帳冊等會計資料由xxx負(fù)責(zé)保存。
（八）其它有關(guān)事項說明。
清算組成員簽字：xx。
股東簽字（蓋章）：xx。
xxx公司（蓋章）。
20xx年xx月xx日。
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